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住宅ローンの借り換えとローン控除
住宅ローンの借り換えの相談を受けていて
借り換えに伴う諸費用の事も気になりますが
住宅ローン控除は、どうなるの？という質問も
うけます。
そらそうですよね。結構大きいですから。
住宅ローンの借り換えが出来て返済額が減っても
ローン控除がなくなったら、半減しますよね・
それだったら、ローン控除が終わるまで、借り換えを
待った方が、得かもわかりませんね。
でも、安心してください。
住宅ローンの借り換えをしても、引き続きローン控除は
使えます。
ただし、借り換え時にローン期間が１０年以上である事が条件です。
そこさえ、クリアしていれば問題ありませんので、安心して
住宅ローンの借り換えに取り組んで下さい。
手続きが面倒？と思っている方は、遠慮なく無料相談をご利用ください。
2011年10月31日
住宅ローンの相談が
先日、住宅ローンの返済がしんどいので、借り換えでなんとか安くならないか？と
相談がありました。
話しを聞いてみると、借り換えできるか、どうかギリギリです。（審査的に）
でもこれが、成功すれば、月々の返済が１万２千円ほど、返済額が減り少しは
楽になるはずです。
ところが、もう少し踏み込んで話しを聞いてみると、どうやらお子様が大学生で
寮にはいっていて、クラブ活動もしているので月１０万円位家計がマイナスになっている
ようです。
ですので、住宅ローンの見直しで１万円程度へったところで、どうにもなりません。
ここで、長年ライフプランを提案してきた私の腕の見せどころです。
この方の問題は、お子様が大学を卒業するまでの２年間をどう乗り切るかです。
方法は、色々あります。
・銀行に相談に行き、住宅ローンの返済を猶予してもらう。
・生命保険などで資金にかえれるか、内容を分析してみる。
・全体的な家計費を見直す
まだまだ方法がありますが、最低限これらで対策を練ります。
ただ、安易にこれを実行すると、あとあと不利になるケースもあります。
例えば、住宅ローンの優遇が無くなったり、生命保険を安易に解約すると、
肝心な保障がなくなったり。などなど
こうならないように、色んな角度から対策を検討させていただきますので、
住宅ローンの返済で困っている方も、お気軽にご相談くださいませ！
よく聞かれますが、相談料は無料で行っております。
2011年10月26日
ネット銀行で住宅ローンの借り換え
最近、ネット銀行の宣伝も多く見るようになりました。
ネット銀行の特徴は、人件費を抑えているので金利が低い事でしょうか？
その半面デメリットもあるようです。
・手続きを全て自分で行わないといけない。（登記簿謄本？）
・担当者と中々話しが出来ない
これ結構不安です。
私のところに相談に来られる方で、「返済が厳しい」と言う方もいらっしゃいます。
借り換えや期間延長での借り換えでクリアできればいいのですが、中には、
借り換え事体難しいケースもあります。
そんな場合は、今借りている銀行で、リスケジュールなどの相談にいってもらいます。
簡単に受けてもらえるケースは少ないですが、交渉の仕方などアドバイスさせていただきます
ので、それで問題解決される場合も多いです。
しかし、これがネット銀行の場合、中々担当者と連絡がつかない。
電話の為、内容を説明しきれないし、相手の対応も事務的など、イザと言う時に
融通がきかないケースもあるようです。
金利も普通の銀行と違い、表面的には安いように思う銀行も多いですので、
取引を検討されている方は、細かい字もキッチリ読んで、納得されてから
申し込んでくださいね。
2011年10月21日
年収が足りない！
住宅ローンの審査で重要なのが、返済負担率です。
返済負担率は、銀行により審査基準が違いますが、
審査をするにあたり、年間の返済額が年収の何％なら申込受付します。
という計算をします。
年収については、300万円未満、400万円未満、400万円以上によって
％も変わってきます。
また、審査金利も通常の金利より高めで審査される場合が多いです。
先日ご相談頂きましたお客様も今の返済期間では、返済負担率がクリアできません。
条件を満たすために、年数を延ばし申請致しました。
見事、本日承認を頂きました。
期間を延ばす場合、定年後の返済をどうするのか？明確にしておくことが
交渉のポイントになります。
通常は、極端に年収が下がるようなことは、ありませんが、離婚などにより、奥様が
住宅と住宅ローンを引き取る時等は、奥様の年収だけでクリア出来ない場合は
こういった方法での交渉も必要になってきます。
2011年10月19日
借り換えに必要な諸費用
住宅ローンの借り換えを検討する時は、トータルの支払額が
借り換え前と後では、どのくらいメリットがあるのかを比較します。
そこで、借り換え時に必要な費用の中で、結構かかるのが「保証料」です
銀行によっては、この保証料が無料のところもありますが、はたして、そこだけ
見て本当に良いのでしょうか？
金利優遇後の借り入れ時の金利は、同じようですが、銀行によっては、優遇期間が半年で
見直される所などもあります。
そうなると、保証料が無料でもトータルで見ると変わらなくなるケースもあります。
一般の人は、そんな細かい事まで分かりませんよね。
ぱっと見、良い条件のように書かれていますが、細かい部分をみていくと、思わぬ誤解
（後悔）もありますので、ご注意ください。
実際に、当社にも借り換え後半年くらいで相談に来られたお客様もいらっしゃいます。
住宅ローンの借り換えをする時、表面だけ見ないように、慎重に借り換えして下さいね。
そういった、不安がある方、是非当社の無料相談をお受け下さい。
2011年10月17日
自営業者の住宅ローン
自営業者の住宅ローンは、どの銀行も厳しいようです。
と、いうより確定申告を抑えている人が多いので、銀行では、申告所得で
審査するからです。
では、申告所得が少なかったら住宅ローンを諦めないといけないのでしょうか？
見方によりますが、青色控除や減価償却費、現在の家賃、専従者控除など
プラスに見てもらえるケースもございます。
上記の、経費・控除がたくさんある方、お気軽にご相談ください。
2011年10月14日
会社役員の住宅ローン
今まで、自営業者や代表者の審査が厳しいと書いてきましたが、実は
会社役員の方も審査が厳しくなります。
通常の審査に加え、法人の決算３期分を見られ、それを踏まえて審査されます。
会社の決算内容が順調なら問題ありませんが、直近の業績が芳しくない場合は、
それが理由で通らない場合もあります。
もし、会社役員であっても、社長と直接関係の無い人（親族以外）の方であれば、
交渉により、一般の会社員と同等の審査（決算書不要）をしてもらうように出来る場合もあります。
上記の理由で、申込を躊躇している方や決算書で断られた方、お気軽にご相談ください。
2011年10月13日
定期借地権
３連休いかがでしたか？
私は、３日間お仕事をさせていただきました。
日曜日は、夕方から西宮市名塩の定期借地権の住宅の借り換えのお客様のところに
行ったんですが、帰り連休の渋滞につかまってしまいました。
定期借地権の住宅は、ほとんどの方は住宅金融公庫を利用されていると思いますが、
１０年後に金利が４％になるケースが多いですが、他に銀行では受け付けてもらえない
というお話しを耳にします。
そんな方も諦めないで、いつでもご相談お待ちしております！
2011年10月11日
物件による影響
住宅ローンの借り換えで審査されるのは、大きく２つあります。
それは
・申込人の審査
・物件の審査
があります。
今回は、物件の審査についてのお話しです。
物件の評価をどうみるかなんですが、銀行により多少違いますが、税務署が公表してる
路線価で、土地の評価を行い、建物は構造により単価があり、その金額に面積で計算し
その金額から、減価償却して現在の評価額が計算されます。
そこから出た金額に銀行がその額の何倍まで融資できるか計算されます。
もうひとつ重要なのは、建蔽率や容積率です。
大阪の場合、ちょっと昔の住宅は建蔽率違反の物件もチラホラあります。
これだけで、審査アウトになるケースも結構あります。
もし、評価額や建蔽率、容積率の問題で銀行で断られた方も、一度ご相談ください。
2011年10月 7日
来期の研修は
上野山です。
実は、私ＦＰ協会の幹事をさせていただいているのですが、そこでの担当が継続研修です。
昨日、研修委員会が行われ、今期残りの２つの研修の詳細打ち合わせと、
来期の研修について、打ち合わせをしました。
今期から６回の研修にしたのですが、来期も６回開催する予定になりましたので、
ＦＰの皆さん、お時間がございましたらご参加よろしくお願いします。
ちなみに、今期は10月26日と24年2月25日に開催されます。
2011年10月 6日
新規の住宅ローンも受けております
最近、新規の住宅ローンの相談が増えております。
内容は、住宅会社にローンを申し込んだが、通らなかった。といった相談です。
その理由の多くは、他にローンがある場合やそのローンの返済が滞納していた
などのケースです。
通常、それだけで否決になる場合が多いですが、交渉により可能な場合も
ありますので、どこかで断られた方は、一度ご相談ください。
2011年10月 5日
フラット３５の金利
10月にはいり、涼しくなりましたね。
住宅金融支援機構ですが、フラット３５Ｓの金利優遇が９月末で打ち切りが
きまってから、基準金利が大きく下がりました。
今月当社で扱っている所ですと5年固定2.18％になっています。
これにより借り換えでフラットへを希望のお客様も何人か相談にこられました。
その半面、新規・中古を新たに購入する人は、フラット３５Ｓの金利優遇が
無くなりましたので、利用者が減るだろうなと思っていたら、政府も
災地への復興支援が必要との事から、年内をめどに被災地で
１％、その他の地域では、0.7％の金利引き下げが実施される見通しに
なりました。
ただし今回は優遇期間が１０年間から５年に短縮になりますので、
新たに住宅を購入される方は、難しい選択になりそうです。
2011年10月 4日
