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増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローン
出来るだけ、平日はブログを毎日書こうと思ってるのですが、
休み明けは、仕事が多くてついつい書けませんでした。
今日は、増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローンです。
今、お住まいの家の増改築やリフォームをする場合のローンは
一般的には、リフォームローンになります。
リフォームローンの場合は、住宅ローンよりも金利が高く
期間も１０年～１５年までとなりますので、月々の返済額が
多くなります。
リフォームだけで考えれば、問題無いかもしれませんが、
今、住宅ローンを月々払っている場合は、負担になりますね。
こんな場合は、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム分も
住宅ローンに一緒にまとめてもらう方法もあります。
そうすれば、今の住宅ローンよりも金利が下がれば、リフォームの
月々の返済額も非常に少なくなるケースもあります。
場合によっては、２００万円のリフォームをしても今の住宅ローンの
返済額と変わらない場合もあります。
この話しは、これからリフォームをする方だけでなく、もうすでに
リフォームをされてリフォームローンと住宅ローンの２本あるかたも
借り換えにより１本化が可能になります。
あと、リフォームの代金をリフォームローンでなく住宅ローンを利用
する事も可能ですが、その場合は、保証料や抵当権設定費用など必要に
なってきますので、トータルでどちらがお得なのか考えてください。
最後に、リノベーションですが、中古住宅を購入して、入居前にリフォーム
をする場合ですね。
この場合も、住宅ローンとリノベーションの工事費の全額を住宅ローン１本で
借入することも可能です。
決済時期については、売買の決済の時に不動産分のお金が出て、リノベーション
終了時に工事代金が実行されます。
銀行によっては、リフォーム関連の住宅ローンに対応してくれない所も
ございますので、そんな場合は、是非ご相談ください。
2011年11月30日
買い替え時の住宅ローンその2
先日は、マイホームの買い替え時に住宅ローンの残高と売却価格に
差があった場合の事を説明させていただきましたが、今回は、
もうひとつのポイントである、引き渡しの時期の問題です。
一番理想なのが、今の家の売却が決まり、新しい住宅を購入して
今の家の引き渡しと同時に新しい家への引っ越しが出来れば理想です。
でも、実際は中古住宅や完成物件でないと中々このようにスムーズには
いきません。
なぜかと言うと、新築の場合新しい家の購入から引き渡しを受けるまで
時間がかかるからです。
マンションの場合、売り出しはマンションが完成するまでに販売しますし
新築住宅も、今や建売でも売り建てと言って、契約してからある程度
自由な設計で家を建てますし、ましてや注文住宅はそのものですね。
そうなると、今の家を売却したその購入者は、新しい家が出来るまで
待ってくれるのか？がポイントになります。
待ってくれない場合は、その間仮住まいに住む事になります。
そうなれば、２重の引っ越し代、仮住まいの家賃など余分にかかる事が
あります。
そのため、購入者さんに少し金額を下げるので引き渡しを待ってほしい。
といった交渉も可能になるかもしれませんね！
あ、もうひとつ大事な事を忘れていました。
この場合、売却に関して相当な裏付けが無いと新しい家の住宅ローンの
審査が通りにくいです。
なぜなら、もし売却できなかったら？と銀行は今の住宅ローンを新しい
住宅ローンの２つ借りたものとして審査しますので・・・
という事で、住宅ローンのある家の住みかえでは、
「売却価格と住宅ローン残高」と「引き渡し時期」がポイントになってきます。
こういった場合で、住宅ローンが通らない人は、一度ご相談くださいね。
P.S
今まで、今日のやる事（TODO）をEvernoteで管理していたのですが、
元々使ってるiPoneのカレンダーRefillsでTODO管理がグーグルと
連動するようになっていたので、今日からGoogleで管理しようと思います。
2011年11月25日
買い替え時の住宅ローンその１
今週末が仕事が入っているので、昨日休みをもらい３歳の次女と
天王寺動物園にいってきました。
動物園にはいるなり、像のベビーカーが借りれなかったので
テンションがかなり下がっていました。
一番喜んでいたのは、帰り出口を出たところに鳩がいましたので、
その鳩にポップコーンを上げている時でした（苦笑）
さて、前回は中古住宅についてでしたが、今回は、マイホームの買い替え、
住みかえの時の住宅ローンのポイントです。
住みかえで、マイホームを購入する時に、元々の家に住宅ローンがなければ
問題ないのですが、住宅ローンが残っていれば、気を付けるポイントが
２つあります。
住みかえ、買い替えですので当然、今住んでいる家を売却することになります。
この時に、今の住宅ローンの残高より高く売れるのか？がまず注意するポイント
になります。
今の住宅ローンの残高より高く売却ができれば、新規購入の住宅ローンについては
それだけを考えていればいいのですが、もし、売却価格より住宅ローンの残高が
多いときは、通常、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。
しかし、この自己資金がどうしても不足してしまうケースって実は結構あるのです。
こんな時は、銀行の住みかえローンなどを利用することになります。
これは、売却時の不足分についても、新しい住宅ローンでカバーしてくれるものです。
銀行により、１本で融資してくれるところや、２本にわけて融資するところも
あります。
２本にわかれるときは、住宅ローンについては、金利優遇されますが、前の残分に
ついては、優遇がなかったり、低かったりする場合もあります。
これとは別に諸費用を住宅ローンに組み入れた場合も、１本で組んでくれる所と
諸費用ローンといって、２本に分けられる銀行もあります。
諸費用ローンについては、通常の金利より高く設定されておりますので、
どこの銀行を利用するかによって、トータルの支払額が変わってきますので、
ご注意ください。
長くなりましたので続きは次回にさせていただきます。
2011年11月24日
中古住宅と住宅ローン
今日は、寒いですね。あまりにも寒いので、今日は暖房をいれました。
前回新築購入時の住宅ローンについてでしたが、今回は、
中古住宅購入時の住宅ローンについてです。
住宅ローンの話しの前に、新築と中古どっちが良いの？っていう
疑問もありそうですが、これは、それぞれ考え方があると思いますので、
また機会がありましたら、取り上げたいと思います。
思いついたまま書いておりますので、脱線も多いかもしれませんが、
お付き合いお願いします。（笑）
中古住宅の場合の住宅ローンは資金は引き渡し時の一括支払になりますので
新築時のように、分割での問題はあまりありません。
中古住宅の住宅ローンのポイントは、築年数と担保評価が重要なポイントとなります。
通常の住宅ローンの年数は、申込者の年齢にもよりますが、それを除けば３５年です。
（一部５０年などもありますが）
ただし、それは物件が新築である事です。
建物には、耐用年数がありますので、新築も３０年経過した家とでは同じ扱いが
されないと言う事です。
マンションなどの鉄筋コンクリート造などは、長く見てくれますが、木造住宅の
場合は、当然短くなります。
では、どうやって住宅ローンの年数を決めるかと言いますと、
住宅の構造により銀行が定めている耐用年数－経過年数＝融資期間
という事になります。
銀行により、厳密に定めている所や、あまり言わない所もありますが、
一般的に、築年数の古い住宅については、融資期間が短くなる傾向にあります。
これは、融資期間だけではなく、担保評価にも影響してきます。
耐用年数によって、減価償却費をひかれますから、その分物件の評価は
下がりますから。
土地については、それなりの評価で見てくれますが、建物の価格は
販売価格と銀行の評価と乖離している事がありますので、この場合、
担保評価が低いため、減額となる場合もございます。
また、中古住宅購入と同時にリフォームを行う（リノベーション）場合も
同じく担保評価に影響してきます。
リノベーションについては、また後日お話ししますが、今回は中古住宅を
購入する時に注意することは、住宅の築年数と、建物の評価について
お話しさせていただきました。
ただ、これにひっかかるので３５年の融資期間や満額の融資金額が出ないと
いう事では、ありません。
交渉次第で、満額の住宅ローンを受ける事も可能です。
2011年11月22日
目的による住宅ローン
住宅ローンを考える時に気になるのは、金利と思います。
金利を考えると、変動金利、固定金利のどれがいいのか？
と、悩みますよね。
これらの代表的な商品は、銀行の住宅ローンと住宅支援機構のフラット３５です。
どちらが良いのか？と悩む所ですが、この話しについては、後日として
今回は、目的によって住宅ローンも制限が付く場合がありますので、
それらを見てみましょう。
まず、マイホーム取得の目的ですが
・新規住宅入（戸建、マンション）
・中古住宅購入
・マイホームの買い替え、住みかえ
・増改築、リフォーム
・別荘、セカンドハウスの購入
などがあげられます。
これらの住宅ローンの注意点などを見ていきましょう
まずは、新規住宅ローンです。
新規住宅ローンについては、あまり問題はありません。
一般的な住宅ローンはほぼ問題なく利用できます。
ただし、銀行により注意しないといけないところが２つあります。
それは、中間金が出るのか？と、土地の分割実行です。
建売やマンションなどは、問題ないのですが、工務店などで
建築を依頼した場合、支払方法を契約時○％、着工時、上棟時、完成時
などに分割して支払いを求められる場合があります。
こうなると、住宅資金は高額ですから、上棟時までに建築価格の７割とか
先に用意しなくては、なりません。
当然、住宅ローンを利用するのですから、そのようなまとまったお金は有りません。
では、どうするかというと、この金額を銀行から前もって借りるのです。
この借り方を、「中間実行」とか「分割実行」といいます。
もし、こういった工務店さんで契約する場合は、あらかじめ、銀行にその旨を
伝えておく必要があります。
肝心な時にお金が出なければ、意味ないですからね。
あと、１つは土地の先行取得です。
これも、注文住宅に多いのですが、土地を購入してっから、建物を建てる
ケースです。
この場合も、当然土地の持ち主は決済してもらってからでないと、
マイホームを建築させてもらえません。
ですので、まずは、土地の資金を住宅ローンで決済する必要があります。
この場合の住宅ローンの組み方も土地、建物の２本になったり、
住宅ローンとしては、あくまで１本で、土地をつなぎ融資や中間実行など
の方法で、銀行がまず建替えて融資をし、最終資金交付時に相殺する方法も
あります。
ただ、これを利用すると建物の分割実行は厳しくなってきます。
なぜなら、中間資金などは土地の担保力によって、先に融資を行うからです。
分からない所や質問がありましたら、いつでもご相談ください。
では、次回は中古物件についてお話し致します。
2011年11月21日
借り換え後の住宅ローン控除
11月になって、生命保険の保険料控除証明書が送られてきました。
そろそろ、年末調整の準備ですね。
住宅ローンの借り換えを考えてる人の中に、ローン控除が終わってからでないと
勿体ないと、思っている人もおられます。
なぜなら、住宅ローンの借り換えをすると、その後ローン控除が使えないと
おもっているからです。
でも、心配いりません。
住宅ローンの借り換えをしても、ローン控除は使えますので、安心してください。
注意点としては、新しく組む住宅ローンの期間が１０年以上ある事が条件です。
2011年11月19日
久しぶりの休暇
１２，１３の土日久しぶりに休暇を頂きました。
１２日は終日、日本ＦＰ協会大阪支部のＦＰの日（Ｒ）の
お手伝いをしてきました。
私は、会場の事前準備と相談員として２組の相談を
受けさせて頂きました。
今回は、多くの方に参加いただきまして、ありがとうございました。
たまの休暇といっても、こういう事をしていると、仕事と変わりませんね。
次の日の日曜日は、下の子の七五三で、写真をとりに行ってきました。
最初、下の子が、服を着るのをあまりにもイヤがるので、あきらめて、
二人で取る予定だったんですが、長女だけで写真を取る事にしました。
長女が写真を撮っていると、ミッキーマウスと一緒に写真を撮る時
次女も、一緒に撮りたい！と言ってくれました。
写真を撮るだけでも、お着替えやらで、結構時間がかかるのですね。
たくさんポーズ撮ると、最後選ぶ時、あれもこれも欲しくなりますね！
と言う事で、今日出社したらメールがすごい数になっていました（笑）
2011年11月14日
名義の違う住宅ローン
住宅を購入するとき、なんらかの事情で、奥様の名義で
住宅ローンを組む場合もあると思います。
その後何年か経ち、住宅ローンの借り換えをしようとおもった時、
奥様が専業主婦になっていると、借り換えはスムーズにいきません。
なぜなら、借り換えしてしまうと、住宅ローンを奥様からご主人に贈与
とみなされる危険があるため、銀行は取り扱いをしないようです。
今日の相談のお客様が、そういったケースでした。
でも、今の時点でも住宅ローンを払ってるのはご主人なのに、どうなってるの？
という疑問があります。
ただ、これだけでダメとはならないので、何件か申込出来るところを交渉しようと思います。
とりあえず１件はありましたが、さらに条件の良い銀行と交渉します！
2011年11月10日
良い仕事です
今日から寒くなってきましたね！
先日、家でおでんを作ったんですが、ダシにオイスターソースを入れて
作ると、とってもおいしかったです。
さて、今日も住宅ーンの実行が、無事終了致しました。
今回のケースは、他の不動産屋さんで住宅ローンを申し込んでいたのですが
仮審査はＯＫだったんですが、イザ本審査で審査が通らなかったようです。
融資条件の特約の期日まで、あまり時間が無いとの事で、なんとかならないか？
との相談でした。
内容を聞くと、個人的なローンがありそれが数回延滞になっているので、どうも
それが理由のようです。
もともと住宅購入には前向きではなかったので、気にはしていなかったようですが、
イザ買う気になると、どうしても住宅ローンが通らない事は納得できないとの事でした。
詳しくお話を聞くと、そのローンの延滞以外は何も問題が無いので、当社としても
なんとか、住宅ローンを組んでもらいたい。（当然返済に関しては、問題もありません）
ただ、奥様に隠してたローンだったので、こういう結果になってしまったようです。
だから、これさえ返済すれば住宅ローンについては、奥様が管理されるので、
遅れる事も無いです。と、交渉の結果、融資承認を頂きました。
で、やっと決済も終わり 無事終了！です。
お客様から、「本当に上野山さんに助けてもらいました！」
この言葉、本当にうれしいです。
やりがいのある仕事をしていると感じます。
私もうれしく思っています！
2011年11月 8日
個人情報ってどんな情報？
前にも書いたと思いますが、個人情報で問題があると
それだけで、住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。
特に、延滞の情報にはどこの銀行もシビアに見ております。
今までは、情報としては、住宅ローン、車などのローン
カードローン、分割払いの支払などが延滞すると
マズかったのですが、最近は、携帯電話なども影響してくるようです。
特に、機種を分割払いしていると、それも立派なローンとして
扱われるようです。
住宅ローンの借り換え前には、要注意ですよ！
2011年11月 4日
