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変動金利の特徴1
て、今回は変動金利の特徴ですが、こちらで説明するのは、
都市銀行や地方銀行の短プラ連動住宅ローン変動金利の住宅ローンや借り換え
した場合の説明です。
変動金利といえば、返済額がコロコロ変わって不安。という話をよく聞きます。
さて、実際にそんなにコロコロ返済額が変わるのでしょうか？
変動金利の仕組みは、「金利は年２回見直されるけれども、返済額は５年間
変わりません」ということです。
住宅ローンの変動金利は、毎年４月と１０月の年２回金利が見直されています。
しかし、見直されて金利が変わったからといって、当初から５年間は返済額は
変わりません。
では、どうなるのでしょうか？
たとえば、現在の元利金等返済の住宅ローンの返済額が元利とも１０万円とします。
（元金部分６万円と利息４万円）
もし、１０月の金利見直しで金利が上がり、利息が５万円になったとします。
（実際の金利計算（概算）は、残金×金利÷１２です）
そうなると、本来返済しなくてはいけない金額は、１１万円になります。
でも、すぐに１１万円にしないで５年間で様子をみるため、今までの返済額
１０万円が５年間据え置かれることになります。
では、その差額はどうなるの？という疑問が出てきます。
その点は、次回ご説明いたします。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
株式会社 住宅ＦＰコンサルティング
宅地建物取引主任者
大阪府 暮らしのナビゲーター
ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
TEL:06-6536-4333 uenoyama@occn.zaq.ne.jp
関西1の住宅ローン借り換え実績 http://www.jyuutakuloan.jp/
6200人が使用しているＦＰライフプランソフト
第１章とライフプランソフトを担当している本が出版されました！
2011年12月30日
今年もありがとうございました！
今年も沢山の方に住宅ローンの借り換えをしていただきました。
最近は、どこの銀行も金利を低く提示しております。
ただし、その金利はある厳しい条件をクリアしないとそこまで低くなりません。
その中でも、低い金利でそのまま借り換えが出来ればいいですが、
今回は金利表示金利より少し高くなりました。とかでやむなく、その銀行で
借り換えされている方もいらっしゃいます。
もし、条件が悪くなったり、金額を減らされたり、見合わせになった場合は
是非、ご相談くださいませ！
今年は、今日でおしまいですが、電話は上野山の携帯に転送になりますので、
いつでも、ご相談ください。
年始は、５日からのスタートです。
それでは、来年もよろしくお願いいたします。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
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2011年12月28日
変動金利の注意するところ
住宅ローンの借り換えや新規で借りる時に、変動金利はどうなの？
と、思われる方は多いと思います。
住宅ローンの金利だけで見ると変動金利が今は低いので魅力的です。
では実際の変動金利の仕組みって、どうなっているのでしょうか？
一般的に思われているのは、住宅ローンの金利がコロコロ変わるので、
毎月の支払が変わるのでは？と思っているようdす。
これは、ネットで良くある銀行は、そうなっているようですが、
皆さんのお近くにある普通の日本の銀行であれば、このような事は
ありません。
まず確認して頂きたいのは、変動金利の金利は何によって変わっているのか？
です。
住宅ローンの一般的な変動金利は、短プラ連動です。
しかし、商品や銀行によっては、長プラ連動の商品や、銀行が独自に金利を
決めている所もあります（怖いですね）。
短プラ連動の住宅ローンの場合は、基本的には、政策金利などと
連動しているので、ニュースを見ていると、日銀短観などの情報で
今後の金利をある程度予測することが可能ですよね。
数年前のリーマンショックの時ですが、日本は政策金利を引き下げました。
その後、各銀行の基準金利も下がりました。
ただし、ある銀行はその時に金利を引き上げているんです・・・・
恐ろしい事に！！
そうなんです、建機が悪くなり銀行の業績が悪くなりそうになったら、
金利を引き上げられたら、どう思いますか？
ですので、変動金利で住宅ローンを借りる時は、その変動金利は何に
連動しているのか確認することが大事ですね。
ちなみに、都市銀行や地方銀行は基本的には短プラ連動ですので、安心
してください。
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2011年12月27日
変動金利への住宅ローンの借り換えの場合
宅ローンの借り換えをする目安としては、
・金利が１％以上の差がある
・残りの期間が１０年以上
・金額が１０００万円以上
など一般的に言われていますが、これは保証料や登記費用などの諸費用が借り換えには
必要ですので、それらを考慮すると、上記に当てはまらないとメリットが無い
場合いもあるからです。
ただし、上記がクリアされていても、本当にメリットがあるのかは、返済が
終わるまでわかりません。
目先の金利が低いのは、変動金利の住宅ローンです。
今の住宅ローンが変動金利で、借り換え後のローンも変動金利であれば、
先ほどの条件をクリアしていれば、メリットはほぼ確定します。
（ネット銀行や外資系金融機関は除く）
しかし、現在固定金利の住宅ローンの場合は、変動金利に借り換えすると
金利変動分、リスクがありますので、慎重に検討してください。
当社に相談に来られれば、どれくらいまでならリスクが無いかなど
キッチリ説明させていただきます。
次回は、変動金利の特徴について、説明致します。
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2011年12月22日
住宅ローン借り換えセミナー
先日、久しぶりにセミナーをさせていただきました。
対象は、保険の販売の方々でしたので、住宅ローンの借り方による
保険の効果などを中心にお話しさせていただきました。
単独で借りた場合、連帯保証、連帯債務、またまたペアローン、親子リレー
など、それぞれ誰が保険に加入されるのかなどお話しさせていただきました。
また、団信、３大疾病、８疾病など特約で加入するのと、民間の生命保険会社で
加入するのと、どちらが得なのかなども説明させていただきました。
思った以上に反響があり、よかったです。
2011年12月20日
銀行の固定金利の住宅ローン
宅ローンといえば、通常は変動金利が基準になっていますが、
一部の金融機関では、全期間固定金利型の商品も販売しております。
内容は、全期間固定金利なので、途中の金利変更はありません。
ここでは、フラット３５と銀行の固定金利でどう違うのか説明したいと
思います。
銀行の固定金利型住宅ローンの場合は、多くの場合事務手数料が３万円から
５万円とフラットより安い傾向にあります。
逆にフラット３５は保証料は必要ありませんが、住宅ローンの場合必要に
なってきます。
保証料を払わない事も出来ますが、この場合金利に上乗せされます。（多くは
0.2％上乗せになります）これを保証料内枠と言います。
損得でいいますと、途中繰り上げ返済など考慮しなければ、保証料を先に払った
方が、トータルの支払額は少なくなります。
また、フラット３５の場合は団体生命保険に加入した場合、保険料が毎年必要に
なりますが、住宅ローンの場合は、一般の団信であれば必要ありません。
あとは、繰り上げ返済の時手数料が必要な銀行もありますので、そのへんをご確認
ください。
最後にネット系や外資系の住宅ローンですが、これらは一般の銀行と違う事が
多いですので、細かい事までチェックするようにしましょう！
保証料と事務手数料についてですが、ある銀行では、保証料は必要ないが事務手数料が
高い所があります。
諸費用の額で言うとどちらも、変わらないようですが、この違いは、
途中で繰り上げ返済をした時や、住宅ローンの借り換えをした時、保証料の場合は、
その期間や金額に応じてお金が戻ってきますが、事務手数料で払っていると
戻ってきません。
これらも考慮して住宅ローンを選んでください。
2011年12月15日
住宅ローンの借り換えとフラット３５の団信について
前回、住宅金融支援機構のフラット３５の説明をしましたが、ちょっと補足したい
と思います。
フラット３５を利用する場合、諸費用として保証料が不要ですが、事務手数料が
必要になります。事務手数料の事は前回説明しましたが、これ以外に必要なのは
「団体信用生命保険料」です。略して「団信」。
フラット３５の場合の団信は、絶対加入条件には、なっていませんが、団信に
加入しない場合は、生命保険会社で住宅ローン以上の保障の保険に入っておく
ことが、望ましいです。
通常は、フラット３５の団信に加入するのですが、その場合は、住宅ローンの
残高に対して、100万円あたり3,580円必要になります。
例えば、2000万円の場合は、71,600円になります。
これが毎年必要になってきます。
但し、住宅ローンの残高に対してなので、毎年少しですが金額は少なくなっていきます。
他の住宅ローンの場合は、団信が含まれていますので（全ての銀行ではありませんが）
住宅ローンの借り換えをする時は、フラットで検討される場合は、団信も含めて
検討してみる必要がありますね。
2011年12月14日
住宅ローンの借り換えと固定金利
週末は、住宅ローンの借り換えや新規の住宅ローンの複雑な相談を
たくさんいただきました。本当に、色んなケースがあるんだなと、年間1000件以上の
相談を受けていますが、そんな事を思ったりもしています。
さて、今日は住宅ローンの借り換えと固定金利のお話しです。
住宅ローンの借り換えの相談を多く受けていると、多くの方は
出来るだけ金利の低い住宅ローンの借り換えを考えて相談にこられますが、
その中で、現在住宅金融公庫なので、どうしても変動金利は不安という方も
おられます。
そういう方には、固定金利が安心できると思います。
ただ、変動金利より固定金利の方が住宅ローンの借り換え金利が高くなってしまいます。
今の住宅ローンの金利よりも低くなるのであれば、問題ありませんが、やはり
金利１％くらいの差が無いと、もったいないかもしれません。
固定金利への住宅ローンの借り換えの場合、
・住宅金融支援機構のフラット３５
・銀行の固定金利の住宅ローン
・外資系・ネット系銀行の固定金利の住宅ローン
などがあります。
それぞれの特徴ですが、
住宅金融支援機構のフラット３５ですが、
金利は、申し込み金融機関によって異なります。
金利が低いところは、手数料が高く、金利が高いところは、手数料が低く設定
されています。
トータルで考えると、最初の手数料が高い所の方が、総返済額が少なくなる傾向にあります。
金利の低いところでは、１２月の金利は2.21％です。
住宅ローンの借り換えで、残期間が20年以下の場合は、1.92％になります。
返済に余裕がある場合は、20年以内にしたほうが、メリットが大きくなりますね。
次回は、住宅金融支援機構以外の固定金利についてです。よろしくお願いします。
2011年12月12日
住宅ローンの借り換えと金利
宅ローンの借り換えで悩むのはどの金利にするのが
一番良いのかですね。
住宅ローンの金利の種類には、
・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型
・上限金利付変動金利型
・預金連動型
この中からどれを選んだらいいのか？ですが、
将来の金利の動きがわかりませんので、難しい選択になります。
一般に言われているのは、金利が低い時（景気が悪い）は固定金利に
金利が高い時は、変動金利が良いと言われています。
どうしてかと言いますと
金利が低い＝景気が悪い時なので、いずれ景気が回復すれば
住宅ローンの金利が上がると想定されるからです。
また、住宅ローンの金利が高い時は、景気が良い時なので、
景気が悪くなれば、住宅ローンの金利も下がりますので、
固定金利にしていると、高い金利のままになってしまいますので、
その場合は、最初に固定金利を選択するよりも、変動金利にしておいた
方が、金利が下がって得と言う事になります。
ただ、今は、やく20年もの間住宅ローンの変動金利があまり変動しておりません
ので、この間を考えると変動金利が得だったと言えますね。
ですので、以前住宅ローンを固定金利や住宅金融公庫を利用されていた
人が安い金利の住宅ローンに借り換えをするんですね。
2011年12月 9日
フラット３５Ｓエコ誕生
２月１日より、フラット３５Ｓエコが適用されるようになりました。
目的は、 東日本大震災からの復興及び住宅の省ＣＯ２対策を推進するためです。
内容は、被災地とそれ以外の地域によって異なりますので、被災地以外に
ついて、説明させていただきます。
まず金利面ですが、エコ対象になりますと
金利が0.7％5年間金利が引き下げられます。
5年以降の金利ですが、耐震基準、耐久性基準、バリアフリー基準が
クリアされているかどうかで、異なりますが、0.3％の金利優遇が
20年または10年使える事になります。
また、省エネ基準をクリアしていない住宅も、耐震基準、耐久性基準、
バリアフリー基準の条件をクリアしていれば、10年間または20年間の
金利が0.3％引き下げられます。
ただ、このフラット３５Ｓエコは、住宅ローンの借り換えには利用できません。
2011年12月 5日
別荘、セカンドハウスの購入時の住宅ローン
日は２件目の家の購入と住宅ローンについてです。
この場合は、目的により住宅ローンが使える場合と使えない場合があります。
２件目の家の購入目的としては
１．転勤などになり勤務先が遠いのでそこに近い家を購入
２．ご両親の為に購入
３．別荘の購入
住宅ローンとして利用できるのは、１だけです。
場合によっては、２も使える事もあります。
３については、そもそも住宅ではありませんので、住宅ローンは
利用できません。
ただ、住宅ローンが使える場合でも金融機関によっては、金利優遇が
使えない所もありますので、こちらも注意してください。
これとは、ちょっと違うのですが、先日お話ししました、住みかえで
前の家が売れずにそのまま残ってる人もいらっしゃいます。
そこに住宅ローンが残ってるので、売れないから他の人に貸している
ケースがあります。
この場合いは、その家は貸家となり金融機関は「住宅」と見ず「事業用地」
と見られます。
そうなれば、住宅ローンが利用できなくなります。
2011年12月 2日
