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2012年2月»
住宅ローンの借入額
先日住宅ローンの申込金額の事を書きましたが、今回は
実際に計算してみましょう。
例えば、年収が４５０万円の人の場合、いくらまでなら
住宅ローンを申し込めるのでしょうか？
年収が４５０万円の場合、返済負担率は３５％になります。
という事は、年収の３５％（450万円×0.35＝1,575,000円）以内
の返済額なら申込可能だと言う事になります。
前回も説明しましたが、この時の返済額を計算する金利は、実行金利
ではなく、審査レートになります。
銀行によって、３～４％や１０年固定の金利や変動金利などレートが
違います。（それによって、どう違うのかも後ほど説明します）
例えば、審査レートを３％で計算しましょう。
その場合、３５年返済の場合100万円に対しての元利均等返済の
返済額は、月々3,848円になります。
では、実際にどうやって計算するのでしょうか？
年収から求めた返済額のＭＡＸは、157.5万円でしたね。
そこで、１００万円あたりの返済額を１２倍すると46,176円になります。
これで先ほどの1,575,000円÷46,176円＝34.10になります。
この34.10は、100万円あたりの割合ですので、１００で掛けると、住宅ローンの
申し込み出来る最大の金額が出てきます。
34.10×100＝3,410万円
と言う事になりますね。
同じ年収でも、各銀行の返済負担率や審査レートにより、住宅ローンの金額が
変わってきますので、この計算方法を知っていれば、ご自身で計算できると
思います。
あと、この審査の時に大きく影響されるのが、今あるローンです。
そのローンとは、教育資金や車のローン、家電などの分割払い、クレジットカードの
リボ払いなども対象になってきます。
住宅ローンを申し込む時は、この金額が大きく影響されるので、注意してくださいね。
例えば先ほどの年収４５０万円の人が、車のローンが１００万円あって、そのローンを
月々３万円、ボーナスで５万円返済していたとします。
普通は、3,410万円の住宅ローンに対し、車のローン１００万円くらいと思いますよね？
でも実際、この返済額が返済負担率に影響されてくるんです。
実際に計算してみましょう。
住宅ローン１００万円あたり年間の返済額は、46,176円でしたよね！
そこに、先ほどの車のローンの年間返済額を加算します。（3万円×12+5万円×2）
年間４６万円ですね。
そうすると、年収の35％（157.5万円）から先ほどの46万円を減額します。
1,575,000－460,000＝1,115,000円 になります。
この111.5万円が住宅ローンの返済出来る金額と言うふうに銀行は見ます。
そうなると、申込出来る金額は、
1,115,000÷46,176＝24.14×100＝2,414万円がＭＡＸになってきます。
たかが１００万円の車のローンであっても、これだけで、住宅ローンの
申し込み金額が、3,410万円が2,414万円と、１０００万円も申し込み額が
減ってしまうんですね。
これを考えると、車と住宅を考えた時は、まず住宅ローンを優先したほうが
資金計画は、スムーズになりますね。
車のローン以外のものがあると、それらも合計しないといけませんので、
さらなる計画が必要になってきます。
注：まれに、チラシやウワサで車のローンや他のローンなどを住宅ローンに
まとめて、申し込みできるという話しを聞きますが、その場合はその旨を
銀行に伝えてくださいね（伝えたらマズ無理だと思いますが）。
それは、目的以外の資金流用となり、最悪詐欺罪で訴えられますので
やめてくださいね！
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
株式会社 住宅ＦＰコンサルティング
宅地建物取引主任者
大阪府 暮らしのナビゲーター
ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
TEL:06-6536-4333 uenoyama@occn.zaq.ne.jp
2012年1月30日
住宅ローンの融資額と返済能力
住宅ーンの借入金額ですが、担保評価のほかに返済能力が
審査に大きくかかわってきます。
返済能力は、どのように調べるのでしょうか？
それは、住宅ローンを借りる人の年収で判断します。
税込年収の何％以内なら、「返していけるな」と銀行が基準を
決めています。
年収からみた返済額の割合を返済負担率として計算されます。
多くの銀行は、この返済負担率が年収により25％～35％になっています。
400万円以上 ３５％
300万円以上 ３０％
300万円未満 ２５％
という具合になっております。
銀行により、４０％まで見てくれる所もあります。
ただし、ここにはちょっとした仕組みがありまして、この計算に使う
返済額ですが、実際の金利でない場合が多いのです。
今変動金利なら、実質0.875％～1.275％くらいだと思いいますが、
返済負担率を計算する時は、この金利ではなく、3％～４％で計算
されるからです。
これらの計算によって、住宅ローンの借入額というより、申込可能額が
決まってきます。
どうしても、年収が足りない人は、どうするのか？
この場合は、奥様が収入合算者になり、奥様の収入もプラスして見てもらう
事も可能です。
銀行によっては、パートの場合は見てくれない所もありますので、ご注意ください。
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2012年1月26日
住宅ローンの融資額2
日、住宅ローンの借り入れのＭＡＸは１億円と書きましたが、
では、購入代金すべて銀行は融資してくれるのでしょうか？
住宅ローンの金額の評価（審査）は、
・住宅そのものの価値
・借りる人の返済能力
の２点審査され、住宅ローンの金額がきまります。
これは、新規の住宅ローンや借り換えも同じです。
まず、住宅そのものの価値ですが、こては土地の価格と住宅の価格の
合計です。
どのように評価されるのかですが、銀行により評価の仕方が違いますが、
一般的には、土地については国税局が発表している路線価を基準に調整しています。
建物については、構造により坪単価が設定されており、そこから評価を算出している
ようです。
そこで計算された金額を元に、各銀行の掛け目がはいり、その金額が住宅ローンの
ＭＡＸになります。
例えば、土地の評価が2,000万円、建物が1,800万円となったときに、3,800万円までの
住宅ローンが可能になります。
ただし、銀行の評価は通常の販売価格より低い目になっていますので、その額かの
２倍から３倍くらいまで住宅ローンを融資しています。
でないと、住宅ローンの借り換えの場合は、ほとんどが評価割れ（担保不足）に
なってしまいますから。
あとは、中古の場合ですが、これも評価の仕方は同じなのですが建物については、
減価償却をした金額が建物の金額となります。
担保評価が思ったほど出ない場合は、近隣の売買事例など参考に、評価を出してもらう
ような交渉も可能になったりします。
次回は、返済能力について説明しますね！
住宅ローン相談は、お気軽にお電話ください。
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2012年1月25日
住宅ローンの融資額
宅ローンの申込額の最大金額は銀行により異なりますが１億円が
一般的です。
だからといって、それ以上の場合は完全に無理か？というと、そうでも
ありません。
１億円を超えると、通常の審査ではないので、非常に審査に時間がかかったりします。
また、１億円まで、と基準がある銀行でも５千万円を超えると役員決済になり
普通より時間がかかる事があります。
これ以外に高額になると、団体信用生命保険も「告知書」だけでは、ダメで、
健康診断が必要になってきます。
申込金額は、１億以内なのでそれまででは、いくらでも可能か？というと
そういうわけにわ行きません。
なぜなら、住宅ローンですから・・・
という事は、資金使途として住宅の購入代金、土地の購入代金に限られてきます。
建物の代金については、見方によっては、これは入って、これは入らないと
いう事もあります。
問題になるのは、「外構費」や「照明」「エアコン」などです。
これらは、建物の契約と別途にすると住宅取得費として、みてもらえません。
住宅価格にエアコンやカーテンなど含んで、坪単価○○円とかいうところでしたら
それらの金額は、住宅ローンで利用可能になります。
たまに、今あるローンや車のローンを住宅ローンと１本にしたい。という話しを
聞きますが、これは、ウソを言って銀行からお金を引き出すことになりますので、
見つかれば、詐欺になりますので、けっしてこのような事はやめてくださいね。
たまに、つかまってる人もいますので、ご注意を！
あと、住宅を購入する時の諸経費はどうなるのでしょうか？
諸経費（諸費用）とは、不動産の仲介手数料や登記費用、抵当権設定費用や
住宅ローンの保証料などが諸費用になります。
銀行によっては、この諸費用は住宅ローンに含めてもＯＫな所と、諸費用は
認めてもらえなくて、別途、諸費用ローンとして借入する必要がある銀行が
あります。
住宅ローンの借り換えの場合ですが、その場合は諸費用は含めても大丈夫です。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
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2012年1月23日
住宅ローンを利用できる人
住宅ローンを利用できる人は、年齢的には２０歳以上６５歳以下の人で
返済時の年齢が８０歳までが一般的です。
どうして、返済期限は８０歳までなのでしょうか？
これは、住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入するんですが、
その年齢の上限は８０歳までだからです。
ですので、保険の加入期間が８０歳までなので、住宅ローンも８０歳の所が
多いというわけですね。
それ以上の住宅ローンを組みたい時は、どうするのか？
この場合は、親子リレー返済で住宅ローンを組むことになります。
そうすれば、団体信用生命保険は、子供で掛けるか、途中でバトンタッチするか
銀行により条件は異なりますが、そのようにして、期間を延ばすことが可能になります。
ただし、親子リレー返済を利用すると、その住宅ローンがあると子供はその家に
将来ずーっと住む必要があります。
今後結婚して家を出た場合、その住宅ローンがあるために、自分の家が買えない事に
なりますので、慎重に将来を考えて、利用してください。
でも、返済期間は８０歳までと言っていますが、本当に８０歳まで返せるのでしょうか？
昔は、インフレで無理して住宅ローンを借りていても、年数が経つうちに物価も上がり、
収入も増えているので、住宅ローンの返済は苦にならずに繰り上げ返済も可能でしたが、
最近は、ここ２０年低金利でありデフレですので、６０歳から６５歳で会社を退職した後
本当に年金だけで住宅ローンの返済ができるのでしょうか？
定年まで無理して払ってきた住宅ローン、定年後に住宅は手放したくないですよね。
最近「任意売却」とい言葉をよく聞きますが、無理の無い返済計画をたててくださいね。
もし、定年後も住宅ローンが長く残っているのでしたら、今のうちに金利の低い住宅
ローンに借り換えしては、いかがでしょうか？
年々が迫ったり、定年後は住宅ローンの借り換えは出来なくなります。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
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2012年1月20日
元利均等返済と元金均等返済どっちが得か？
回、住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済では、単純に
総支払額を比べると、元金均等返済の方が総額が少ないという
お話しをしました。
元金均等返済は、最初の返済額が多いので、ある程度余裕がある方が
利用するようです。
ただし、最初からその金額を払う余裕があるのなら、その金額で
元利均等で払っていけばどうなるのでしょうか？
前回と同じく、3000万円を35年返済で金利が２％とした場合
元利均等 月々 99,378円 総額 41,738,968円
元金均等 月々 121,428円 総額 40,524,873円
となり、元金均等返済の方がトータルが少なくなります。
ただし、月々１２万円を払えるのなら、その金額を元利均等返済を
利用すれば、どうなるでしょうか？
元利均等返済 月々 119,907円にしたばあい、借入期間が
３５年から２７年に短縮されます。
しかも２７年間のトータル支払額は、38,849,672円と元金均等返済より
167万円も少なくなります。
これを見て、おわかりだと思いますが、住宅ローンは金利も大事ですが、
期間も短い方が得だと言う事が分かりますね！
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2012年1月18日
住宅ローンの返済方法の基本
宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類の返済方法があります。
それぞれの特徴について、みてみましょう。
１元利均等返済
一般的に住宅ローンと言えば返済方法は、元利均等返済になります。
これは、返済額が毎月一定という事になります。
２元金均等返済
これは、利用出来ない銀行もありますので、こちらを利用する場合は、
扱える銀行か事前に確認ください。
元金均等返済は、毎月返済する元金の額が一定という事です。
ですので、利息は元金が減れば少なくなっていきますので、最初は
返済金額が大きいですが、だんだん少なくなっていきます。
例えば、3,000万円を金利２％３５年返済で住宅ローンを利用した場合
元利均等返済の場合は、毎月99,378円の支払になります。
元金均等返済の場合ですと、初回は121,428円ですが、次月から120円程度
返済額が少なくなっていきます。
両者の総返済額を考えると、元利均等返済の場合は、41,738,968円
元金均等返済の場合、40,524,873円になります。
これを見ると元金均等返済の方が、1,214,095円少なくなります。
さて、単純に元金均等返済の方が得なのでしょうか？
このあたり、次回検証していきましょう！
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
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2012年1月13日
特殊な住宅ローン金利
まで、固定金利、変動金利、固定金利選択型の住宅ローンの説明を
してまいりました。
今回は、特殊な住宅ローンの金利について説明致します。
・上限金利付変動金利型
この住宅ローンは変動金利なのですが、変動金利の場合金利の上限はありません。
(返済額は125％ルールがありますが、金利の上限はありません。この場合、金利
が上がりすぎると、未払い利息が発生しますね）
このような事が無いように、あらかじめ金利の上限を決めている商品です。
一見、メリットがあるように思いますが、実際は通常の金利より高かったり、
金利優遇がなかったりと、通常の金利より高くなりますので、その場合は、
固定金利と差額を比較して検討することをお勧めします。
・預金連動型住宅ローン
この商品も有名ですよね！これも預金があれば得にみえますが、
通常の金利は、他の銀行より高いのと団信が別途支払う必要がります。
ですので、預金がよっぽど多くないと厳しいかもしれません。
住宅ローンの借り換えをするのは、退職前にして退職金を預金に預けると
行った方法がありますね。
でも、退職金を微々たる金利で寝かすのなら、1.5倍以上になる生命保険の
方が良いような気もしますが・・・
という風に住宅ローンの金利だけでは無く、色々な細かい事も理解しないと
半年で、金利が上がった、とか、半年で返済額が上がった。という所もあります
ので、ご注意ください。
また、この銀行が口コミサイトでいつも上位ですが・・・・
先日の食べログニュースのようですね（笑）
本当に金利が少し違うだけで、総返済額が数百万円変わってきますので、
住宅ローンの借り換えは、慎重に銀行を選んでくださいね！
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2012年1月12日
住宅ローンの借り換え：固定金利選択型
住宅ローンの借り換えで、固定期間選択型を使う人は、今は少ないです。
理由は、あとに書きますので、まずは固定期間選択型の住宅ローンとは
どのようなものでしょうか？
一般的には、３年固定、５年固定、10年固定などがあります。
銀行によっては、それ以外に１年２年３年７年20年などもあります。
これらの商品の特徴は、選択した期間、金利は動かないので返済額も
その期間かわりません。
そのかわり、選択期間が終わりましたらその時の金利で見直しになります。
変動金利の住宅ローンの場合は、１２５％ルールを説明しましたが、そのような
上限はありませんので、その時点の金利で計算してその額の支払が始まります。
豆知識ですが、住宅ローンは通常「変動金利」になります。
その契約に基づき「特約」として固定期間を選択する形になるんです。
ですので、その固定期間が終わって放っておくと、自然に変動金利に変わるのです。
また、固定期間選択中は繰り上げ返済を行うと変動金利よりも手数料が高い銀行も
多いです。（最近は、パソコンで繰り上げ返済すれば無料のところも増えておりますが）
７年ほど前は、変動金利より３年固定までが金利が低い時期がありました。
その時は、３年固定を利用する方が非常におおかったです。
ですが、今は住宅ローンを借り換えする方は、全期間固定金利か変動金利を選ぶ方が
ほとんどです。
考え方としては、これから金利が上がる。と思えば固定金利、まだ大丈夫だな。と
思えば、暫く変動金利で様子を見る。という考え方ですね。
談は、お電話でもいつでもお受けします。
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関西1の住宅ローン借り換え実績
2012年1月11日
変動金利の特徴2
回は変動金利の特徴で金利の見直しは年２回ですが、返済額は
５年間変わりません。と説明させていただきました。
では、途中で変わった金利はどうなの？という事ですが、
５年経過するまでは、今の返済額がそのまま続きます。
例えば、月１０万円の支払で、内訳が元金６万円利息４万円とします。
金利が上がり、月１１万円になった場合でも返済額は１０万円の
ままになります。（元金５万円利息５万円になります）
利息は、金利の変更に合わせて変わりますが、元金は当初払っていた
１０万円－利息になります。
そうなんです。元金で調整されるのですね。
それで、５年後に残った元金と残期間、その時の金利で返済額が
決定されます。
例えば、金利が上がり続け返済額が１０万円から２０万円になったら？
例えばですので、こんなに上がる事はまずありませんが・・・
そうなっッた場合、サラリーマンの場合給料が一気にそんなに上がりません
ので、返済できませんよね？
そこで、125％ルールというのがあります。
これは、返済額を見直した時に前回の返済額の125％以内に収めるというルールです。
一般的には、金利は上がりっぱなしという事はありませんので、５年で調整している
のでしょうね。
ただ、１２５％になってもその部分が利息におっつかないと、未払い利息というものも
発生します。
あまりこういう事には、ならないと思いますが、一応決まりでその未払い利息は
最終返済時に決済することになっております。
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2012年1月10日
住宅ローン借り換え口コミサイトについて
ワイドショーで、業者が食べログの口コミを恣意的に掲載している事を
取材しておりました。
最近、ネットでも住宅ローンの借り換えなどの口コミサイトも沢山ありますが、
それらの内容も、私から見てなんでその銀行が１位なの？というサイトが
多いです。
よく見ると、それらのサイトは、そこからお客さんが資料請求などをすると報酬が
はいる仕組みになっているんですね（アフィリエイト）。
インターネットは、ちょっと調べるのに本当に役に立つと思いますが、
鵜呑みにしては、良くないサイトも多くあります。
住宅ローンの場合は、トータルの支払額も多いので、目先の事だけ見てては
いけません。
その事を踏まえて、住宅ローンの借り換えを検討してくださいね。
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2012年1月 6日
今年も住宅ローンの借り換えを応援します
明けましておめでとうございます。
今年は、今日から営業です。
年明けから、住宅ローン借り換えの内定を３件頂きました。
当社は、借り換えを楽に行うだけでなく、お客様より条件良く、
また、審査の通る確率も高くなります。
その理由は、住宅ローン専門の会社であり、代表の上野山は、
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2012年1月 5日
