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住宅ローンの返済が苦しくなったら
前回は、住宅ローンを組む時（住宅の購入時）の注意点をお伝えしましたが、
今回は、住宅ローンの支払が厳しくなった時、どうすればいいのかをお伝え
します。
まずは、住宅ローンの返済額を下げたいと思ったら、考える事は
住宅ローンの借り換えを検討してみてください。
住宅ローンを見直せば、月に１～２万円支払額が減る事もあります。
これは、総額にすると大きなメリットになりますね。
住宅ローンの借り換え、見直しのポイントは
・住宅ローンの残高が1000万円以上ある
・住宅ローンの金利が2％以上ある
・残りの期間が１０年以上
上記の条件に当てはまる方は、住宅ローンの借り換え、見直しを検討
してください。
住宅ローンの借り換え・見直し以外で何か方法があるのでしょうか？
それ以外でしたら、出来れば家計を見直してください。
生命保険も見直しなど・・結構、無駄な保険に入ってる場合もあるかも知れません。
あとは、他のローンで返済にあてる。
これは、絶対にやってはいけません。
そのほかに、やってはいけない事。これは、銀行に行って利息だけの支払に
してもらう事。「リスケ」というやつです。
これは、中小企業金融円滑化法（モラトリアム）が出来て、金融機関は
住宅ローンに対しても返済が厳しくなったお客様に、柔軟に対応すると
いう事ですが、この制度を利用して利息だけの支払に１年～３年なったと
します。
その時は、いいですがその期間が終了したら、今まで以上の住宅ローン（利息
だけだったので、元金が減っていないので当然その後の返済額が増えます）を
支払っていける確証があるのでしょうか？
子供が大学で教育費がかさみ今の期間を乗り越えたら問題無いという人は別です。
そういった、理由が無いとモラトリアムを利用しても問題の先送りにしかなりません。
今、住宅ローンを払えなくなって対策をたてるのと、先延ばしして対策をたてるのでは
その後の生活が変わってきます。
モラトリアムを利用する前に、是非ご相談ください。一緒に対策を考えましょう。
モラトリアムでリスケを行うと信用情報にはキズは付きませんが、今後の住宅ローンの
借り換えに不利になってきますので、安易に利用するのは問題です。
まずは、住宅ローンの借り換えが出来ないか？私と一緒に考えてみませんか？
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
株式会社 住宅ＦＰコンサルティング
宅地建物取引主任者
大阪府 暮らしのナビゲーター
ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
TEL:06-6536-4333 uenoyama@occn.zaq.ne.jp
2012年2月15日
今のままの考えで住宅ローンを組んでも大丈夫？
前回は、「任意売却」のお話しをしましたが、これは住宅ローンの
返済が出来なかった場合、「売却」か「競売」か「任意売却」の
選択をすることになります。
今の住宅を売却してそのお金で住宅ローンの返済が出来れば、
通常の売却で問題ありません。
しかし、頭金を少なく住宅ローンを組んだ住宅は、売却代金よりも
住宅ローンの残債の方が多く残ってしまいます。
こうなると、住宅を売却しても住宅ローンが残るために売却できません。
だからと、言って住宅ローンの返済をしなかったら、３カ月～６か月で
保証会社の代位弁済の後、競売にかかってしまいます。
競売になると、通常の売却よりも安く売却されるケースが多いので、
銀行の承諾を得て「任意売却」で、少しでも高く売却するのです。
さて、話しを戻しますが、住宅を購入する時から住宅ローンが払えない。など
考える事は、無いはずです。
でも、実際、今はどうして任意売却が増えているのでしょうか？
前回、住宅取得後に必要になる、管理費や駐車場代、固定資産税の事はお話ししました。
これは、ある程度購入前から予測出来る事だと思います。
その他に、色々相談を受けていて、ここを押さえておかなければ危険だなぁ。と
思う事を書いていきたいと思います。
購入時期にもよりますが、ポイントは４つです。
・今後お子様の出産の予定があるのか？
・出産後、奥様は専業主婦になるのか？パートか？育児休業で正社員を継続か？
・お子様の教育費の用意が出来るのか？
・定年後住宅ローンは終わっているのか？
この４つのポイントを抑えておくことが非常に重要になってきます。
まず、お子様の出産についてですが、出産を期に奥様が会社を辞めるケースも
多く見受けられますが、そうなると住宅ローンを計画する時は、最初から
ご主人だけの、収入で考えておく必要があります。
例えば、住宅ローンが家賃とあまり変わらなかった場合は、奥様の収入分は
全て預金に回せていたのか？が重要です。
実際は、家賃だででなく、固定資産税なども考慮する必要があります。
その他、出産後、お子様が何歳くらいになったら奥様がどのような形態で
働くのかも重要なポイントになります。
この期間で、次の教育資金を準備する必要がありますから
あとは、退職後住宅ローンが残るのか？も大きな問題になってきます。
昔は、インフレで住宅ローンが残っていても物価が上がっているので
２～３０年もたった住宅ローンの金額は少なく感じたのですが、ここ
２０年は物価もあまり変わっていないので、住宅ローンの負担は老後も
続きます。
また、年金不安もあり、退職金をあてにするのも、少し問題があるのかも
知れません。
これらを確認してからでないと、住宅ローンを組んではいけませんね。
賃貸なら最悪の場合、安い家賃のところに住みかえればなんとかなりますが、
住宅ローンの場合は、そういうわけにはいきません。
住宅購入の時は、信用できるファイナンシャルプランナーに「ライフプラン」を
作ってもらってください。
ただし、住宅会社の作ったライフプランは給与・生活費の変動費など購入者の
有利なようになっている場合が多いので宛にならないかもしれませんので、
注意してください。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
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2012年2月14日
住宅ローンって借りれるだけ借りても大丈夫？
まで、住宅ローンを組む時に、いくらまでなら借入できるかを
記載してきました。
でも、銀行が審査をして住宅ローンの融資を行うのだから、当然
今後も返済できるのでは？
と、思っている人も多いようです。
そこに大きな落とし穴があるんですね。
最近「任意売却」という言葉を耳にしたことないですか？
任意売却とは、住宅を購入したものの住宅ローンが払えなくなって、
仕方なく売却しようと思ったけれども、住宅ローンより高く家が売れない。
そうなってしまうと、競売か任意売却になってしまうんです。
これらになると、家は処分されそれでも返済出来なかった住宅ローンだけが
残ってしまうのです。
恐ろしい結果になりますね。
でも、実際「任意売却」が増えているんです。
これは、住宅を購入する時に今後の資金計画などあまり考えずに、住宅を
取得した結果こういう事になってしまったのです。
こうなれば、誰を恨む事も出来ません。
家を買う時は、住宅会社の人に「今の家賃並みで家が買えますよ」とか言われ
このまま賃貸に無駄なお金を払い続けるんだったら、将来資産になるから、
自分の家を・・・と思って購入したんでしょうね。
でも、その結果・・・
家を購入してから、払うのは住宅ローンだけではありません。
戸建、マンションによっても維持費が変わってきますが、どちらも必要なのが
「固定資産税」です。
固定資産税は、最初は住宅用として軽減されますが、物件によって３年から５年後に
は軽減が無くなりそれだけでも固定資産税は倍になってきます。
また、分譲マンションの場合は修繕積立金や駐車場代などもありますので、これらを
踏まえた上で、資金計画をする事が望まれます。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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2012年2月 3日
