先日住宅ローンの申込金額の事を書きましたが、今回は実際に計算してみましょう。
例えば、年収が４５０万円の人の場合、いくらまでなら
住宅ローンを申し込めるのでしょうか？
年収が４５０万円の場合、返済負担率は３５％になります。
という事は、年収の３５％（450万円×0.35＝1,575,000円）以内
の返済額なら申込可能だと言う事になります。
前回も説明しましたが、この時の返済額を計算する金利は、実行金利
ではなく、審査レートになります。
銀行によって、３～４％や１０年固定の金利や変動金利などレートが
違います。（それによって、どう違うのかも後ほど説明します）
例えば、審査レートを３％で計算しましょう。
その場合、３５年返済の場合100万円に対しての元利均等返済の
返済額は、月々3,848円になります。
では、実際にどうやって計算するのでしょうか？
年収から求めた返済額のＭＡＸは、157.5万円でしたね。
そこで、１００万円あたりの返済額を１２倍すると46,176円になります。
これで先ほどの1,575,000円÷46,176円＝34.10になります。
この34.10は、100万円あたりの割合ですので、１００で掛けると、住宅ローンの
申し込み出来る最大の金額が出てきます。
34.10×100＝3,410万円
と言う事になりますね。
同じ年収でも、各銀行の返済負担率や審査レートにより、住宅ローンの金額が
変わってきますので、この計算方法を知っていれば、ご自身で計算できると
思います。
あと、この審査の時に大きく影響されるのが、今あるローンです。
そのローンとは、教育資金や車のローン、家電などの分割払い、クレジットカードの
リボ払いなども対象になってきます。
住宅ローンを申し込む時は、この金額が大きく影響されるので、注意してくださいね。
例えば先ほどの年収４５０万円の人が、車のローンが１００万円あって、そのローンを
月々３万円、ボーナスで５万円返済していたとします。
普通は、3,410万円の住宅ローンに対し、車のローン１００万円くらいと思いますよね？
でも実際、この返済額が返済負担率に影響されてくるんです。
実際に計算してみましょう。
住宅ローン１００万円あたり年間の返済額は、46,176円でしたよね！
そこに、先ほどの車のローンの年間返済額を加算します。（3万円×12+5万円×2）
年間４６万円ですね。
そうすると、年収の35％（157.5万円）から先ほどの46万円を減額します。
1,575,000－460,000＝1,115,000円 になります。
この111.5万円が住宅ローンの返済出来る金額と言うふうに銀行は見ます。
そうなると、申込出来る金額は、
1,115,000÷46,176＝24.14×100＝2,414万円がＭＡＸになってきます。
たかが１００万円の車のローンであっても、これだけで、住宅ローンの
申し込み金額が、3,410万円が2,414万円と、１０００万円も申し込み額が
減ってしまうんですね。
これを考えると、車と住宅を考えた時は、まず住宅ローンを優先したほうが
資金計画は、スムーズになりますね。
車のローン以外のものがあると、それらも合計しないといけませんので、
さらなる計画が必要になってきます。
注：まれに、チラシやウワサで車のローンや他のローンなどを住宅ローンに
まとめて、申し込みできるという話しを聞きますが、その場合はその旨を
銀行に伝えてくださいね（伝えたらマズ無理だと思いますが）。
それは、目的以外の資金流用となり、最悪詐欺罪で訴えられますので
やめてくださいね！
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
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ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
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