住宅ローンの借り換えなら大阪の上級ファイナンシャルプランナーに！

日経ネットで以下の記事がありました。この分ですと、まだまだ低金利が続きそうですね！

日銀、10年度に「踊り場」予想　リポート全文公表、「低金利維持」明記

この仕事をやっていて、一番うれしいのは、お客様からのお礼のお言葉です。

ちょっと前まで、これに書いてください！とお客様にお願いしていたのですが、

最近、言ってなかったのですが、お客様から以下のメールを頂きました。

上野山様

ＸＸです。
昨日はありがとうございました。
無事借り換えが済んでほっとしました。
上野山さんに出会えるまで何ヶ月もかかりましたが
私たちはとてもついていました。
上野山さんに出会えたことをとても感謝しています。

煩雑な手続きは、たとえ自分たちで借り換えができたとしても
途中で投げ出したくなったと思います。
上野山さんのようなお仕事があることすら知りませんでした。
半信半疑ながら、これを最後にしてもう諦めようと相談に伺って
本当によかったです。

子供たちが社会人になるまであと3年、私もがんばって仕事をしていきます。
・・・できれば定年まで。
・・・夢は70歳まで元気に働いていたいです。

上野山さんのますますのご活躍を願って、まずはお礼まで。
ありがとうございました。

・。・。。☆。・・。。☆・。・。・・・。

ほんとに、うれしい限りです。

昨日のニュースで"住宅ローン、「返済困難」続出　大手銀が対応強化 "と見出しがありました。

うちは連棟なので住宅ローンの借り換えを銀行から断られました。

との相談が何件かあります。

連棟の場合、借り換えは無理なのでしょうか？

決して無理というわけではありません。ただし、必ず行けるという事もないですが・・・

でも、いける場合が多いです。

注意する事は、前の道です。

それさえクリアできていれば、可能性がありますので、以前銀行で断られた方もご相談くださいね！

住宅ローンの借り換え相談で、タマにあるのが離婚後の住宅ローン。

最初から、どちらか一方の名義だけでローンを組んでいて、離婚後もそのまま住む場合は問題ないんですが、反対になるケースや名義を共有にしている場合やローンが２口ある場合は問題になります。

住宅ローンの銀行に相談しても、簡単には債務者変更は出来ませんし・・

こんなケースでも借り換え出来る場合があります。

しかも、今の支払より少なくなったりもします。持ち出し資金も必要ありません！

このような理由で、困っている方、一度ご相談くださいね！

すみません、１８日から診断を送りますとこちらで、告知しておりましたが、昨日、私熱を出してしまい返信が出来ておりません。

この連休中に返信する予定ですので、もう暫くお待ちください。

ご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします。

いつも、住宅ローン借り換え応援サイトをご覧頂きましてありがとうございます。

お陰さまで、毎日多数の相談が寄せられております。

誠に勝手ながら、通常無料相談は１２時間以内に返信する予定なのですが、今、相談を受けている返信については、９月１８日以降とさせていただきます。

皆様には、ご迷惑をおかけしますが、ご理解のほどよろしくお願いします。

皆様、ゴールデンウィークはいかがでしたか？

私は、今年正月以来　初めてお休みを頂きました！

初日に子供を連れて遊園地に行きましたが、１日で日焼けし、皮がめくれてしまいました！

残りの日は、いつものように、家内と私の実家の和歌山の田辺と和歌山市内に行きのんびりさせていただきました！

いや～さすがに車は渋滞でしたが・・・。

あ、そうそう・・・本当は、ブログを書いている状況じゃないんですけれども、連休前に頂いた相談がまだ返信できておりません！！

すみません。このような状況ですので、少しづつ返信していきますので、返信がまだの方

もう暫くお待ちください！

本当にご迷惑をおかけして申し訳ございません！

住宅ローンですが、４月からどことも厳しくなるようです。

何が厳しくなるかと言いますと、審査や金利が・・・です。

審査については、２月くらいから厳しいといわれていましたが、４月からは金利も高くなるようです。

店頭金利は変わりませんが、優遇金利が減るようです。

特に、自営業の方は要注意との事です。

私も、先週末から今0.975％の金利で提案していたお客様の対応に追われています。

そういった状況ですので、申し訳ございませんが新規の相談についての返事はここ３日ほどできておりません。

対応が追いつき次第、返信させていただきますのでもうしばらくお待ちください。

ご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします。

２１日は、今年初めてお休みを頂きました。

しかし、２８日に事務所を引っ越ししますので、その準備や家具を見に行ったりと、結局仕事関係で１日中動いていました。

それはさておき、２０日からメール相談出されている方、申し訳ございませんが、返事もう少しお待ちください。すみません。

ホームページで住宅ローンの相談を受けていますが、２４時間以内に返信するように心がけていますが、最近３日くらい返事ができない事があり、ご迷惑をおかけしました。
現時点で相談いただいた方には、すべて返信しております。
もし、この時点で、まだ返信が無い方は、お手数ですがもう一度相談フォームからご相談ください。
最近では、２名の方のメールが行先不明で戻ってきております。

お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

住宅ローンの借り換えをするとき、返済する銀行には良いように思われていません（苦笑）。

しかし昨日驚く事がありました。

昨日、実行日でしたのでお客様と返済の銀行で待ち合わせしておりました。

先に司法書士の先生が銀行に付かれ担当者とお話しをしていました。その途中で私も到着し、後ろで座って待っていました。

担当者と話しが終わり、司法書士が私に挨拶すると、銀行の担当者の方もわざわざ、中から出てきて、私に挨拶（名刺交換）しに来られました。

その担当者は、本来ならうちで対応させて頂かないといけないので、お力になれず申し訳ございません。と言われ、本当にお客様のためにやって頂き、有難うございました。とお礼まで言われました。

その銀行（担当者）は、本当にお客様の事を考え、お客様の立場になってアドバイスされてるんだなぁ～と思いました。

自社の利益最優先という金融機関が多い中本当に関心させられました。

私も銀行の方にいい仕事されていますね！と言われ、私もお客様も大満足でした。

当然、お客様はローン以外では、今後もその銀行と取引されるようです。

先日、私が事務局をしているＦＰの勉強会に参加してきました。

内容は、今年のマーケットはどうなるのか？などのお話でした。

現在のマーケットの下落の原因は皆さんもご存じのとおり、アメリカ発のサブプライムローンが原因と言われています。

話しの中で、気になったのがこれらの責任は、金融機関だけではなくモーゲージブローカーにも責任がある事に触れられていました。

債権化して責任の取らない金融機関、高いローンを付ければ儲かるモーゲージブローカー、この人たちが、自分たちの利益を最優先して無責任な斡旋、融資を行い続けた結果なんだなぁと、つくづく感じました。

私のところに相談に来られた方には、住宅ローンの借り換えをしてもメリットがあまり出ない方やお客様がご自身で借り換えを行った方が良い方については、その旨を説明し、当社では受付いたしておりません。

当社で取引してもらえれば、売上になるのですが、当社はお客様の利益を最優先しておりますので、なにもかもうちで、契約してもらうような事はしておりませんので、ご安心ください！

昨年末からの日銀の政策金利の引き下げで、新たに住宅ローンを借入する方の５から９割の人が変動金利を選択しているようです。

政策金利は当分上がらないとみて目先の返済額を軽くしたいと考える利用者が増えているからのようです。

先日、朝日新聞さんから取材の申込がありました。

この景気でボーナスが少なくなっている企業が多いのでみなさん、どのようにして

乗り切っているのか、という切り口で住宅ローンの見直し（借り換え）されたお客様の

生の声を取材したいとの事で、当社のお客様２家族にご協力をいただきました。

ご協力いただいた、Ｍ様、Ｎ様ありがとうございました。

最後に私のコメントも掲載されていました。（１時間以上記者に質問されましたが、

使われたのは、強引にボーナスとつなげられたような・・・）

でも、さすが新聞ですね、多くの方から新聞に載ってましたね！とのお声をいただくように

なりました。

時間がある時に、この記事をこのホームページでご紹介しますので、それまでしばらく

お待ちください。

あけましておめでとうございます！

１月の金利が発表されましたが、住宅ローンの長期金利が今月マイナス0.1%です。

最近の長期金利の動きを見ると１．２％を割り込んでますので、この水準は平成２０年の３月の水準を下回っています。

ここから考えると、今の金利はまだ高水準だと思います。

長期金利に切り替えを検討されている方は、２％切るのをめどに検討されてはと思います。

賢い借り換え方法は、今変動金利１．１７５％を選択し、長期金利が２％を切ったら固定金利に切り替えるのがいいですね。

お正月は、事務所にはいませんが、メール相談、シミュレーションは行っています。

それでは、今年もよろしくお願いします。

今、大原さんのセミナーを終了いたしました。

最近、業務に追われブログやホームページ更新も遅れています。

今日のテーマは宅建についてでした。

住宅ローンのアドバイスもＦＰ以外にも当然宅建が必要になります。

どうしてか？それは、住宅ローンを申し込む時には、売買契約書や重要事項説明書が

必要になり、当然その内容も十分把握していないと、銀行と交渉できませんね！

住宅ローンの相談は、専門化におまかせください！！

先日、お客様より相談を受けました。内容は、

3450万のローンを受けたのですが、建物が完成するまで時間がかかります。

今月にはいりフラット３５の金利が0.5％もアップしたとの事でした。

先月も上げ、今月も上がり来年になれば何パーセントになるのか、不安で眠れないとの事です。

私自身は、35年固定より１０年固定の方が良いと思っています。

しかし、今は変動金利の方が良いと思っています。

その根拠もあります。

知りたい方は、ご相談ください。

フラット３５でおなじみの住宅金融支援機構が来年4月をめどに、金利を最長50年間固定する新型の住宅ローン「フラット50」を発売するようです。

その理由は、200年住宅は割高になるので、50年ローンにすれば支払いしやすいとの事

50年ローンを組むためには、80歳までに完済か、子供にローンを引き継ぐ親子リレーが条件とか

本当に大丈夫なのでしょうか？

当社にも年金生活で住宅ローンが返せないと相談がたくさんきますが、本当に今の日本そのものの対策に見えますね。私は「問題先送り」だと思います。

また、親子ローンについても子供が独身でローンを組んでしまうと、無条件で結婚したら同居になりますよね？ほんとうにそれでいいんでしょうか？

少し疑問に思います。

最近、出ることが多く事務所にほとんど居ないので借り換え相談の返事が遅くなり、

お客様からお叱りのメールを頂きました。

スタッフに任せれば、もうすこし早く返事が出来るのですが、どうしても

お客様の内容を拝見し、どの銀行が一番良いのか検討するため、全部私一人で

対応しております。

当然、面談もすべてひとりで行なっております。

通常は、夜に返信メールを作成するのですが、最近は、夜も会合が多くなり

本当に、事務所に居ないので・・・・

メールも１日百件以上来ますのでどうしても処理が遅れてしまいました。

今日は、反省し相談を受けていた方にメール返信したつもりですが、もし、まだ

返信を受けていない人がおられましたら、ご一報お願いします。

ご迷惑をお掛けしました。

昨日の日記を見られたお客様からメールが届きました。

以下がそのメールです－－－－－－

こんばんわ●●です。

先日は本当に有り難う御座いました。

日記見ましたよ(笑)

私達の事が書いてありましたね(笑)

妹から紹介される前に既にＨＰで知ってたのですが、

本当にこれだけの金利優遇を受けられるのか？半信半疑でＨＰを見ていました。

誠に失礼な事で上野山さんには申し訳なくおもっております。

本当にこれだけの金利優遇を受けられるなら依頼したいという気持ちが山々でした。

どうして躊躇してるのか振り返り考えてみると　住宅ローン＝銀行との契約　だけしか

頭に浮かばなく、今回のように　住宅ローン→金利の交渉（仲介業者）→銀行との契約　という

新しい流れを、まだ私達が周知していない事が原因だったように思います。

実際、妹の契約完了をみてから私達も追いかけるように慌てて契約に至ったのですが(笑)

簡単にいうと私達と銀行との契約であり、上野山さんとローン契約するわけではありません(笑)

上野山さんが間に入って通常個人では出来ない金利交渉をして下さり納得いく金利であれば

銀行と、その金利で契約するってことなんです。

メリットが大きくデメリットがない。

これからの時代、我々借りる側からも銀行に対して動きの取れる新しい需要が高まるお仕事と思います。

上野山さんが間に入ることで既存の契約より私の場合は４００万以上の得が確定しました。

日本人は金融システム、商品に欧米と比べると非常に遅れていると思います。

何も欧米が正しいって意味ではありません。

良いものを良いと認識しようとする感覚が遅れている。

銀行任せが一番安心みたいな感覚が新しい仕組みに対してもネガティブになるのでしょか・・・

今後、多くの方に周知され、多くの方が驚き喜ばれる事を期待しております。

この度は本当に有り難う御座いました。

ＰＳ
私のように利用したいが本当なの！？って人は沢山いると思いますので
もし良かったらお客様の声かなんかで文章の使えるところを抜粋して使ってください。

信用作りに少しでもお力になればと思います。

－－－－－ここまで－－－－－

本当にここまで言っていただきまして有難うございます。

コメントに甘え、全部掲載させていただきました（笑）

これからもよろしくお願いします。

このホームページを見られた方で中には、非常に怪しい？と思っている人もいるんではないでしょうか？（笑）

この部分をいくら、打ち消そうと思っても、余計怪しくなりますね。。

でも、実際当社で借り換えをされたかたは、喜ばれておまけに、紹介もして頂いております。

先月なんか、ご兄弟の家族合計３家庭の住宅ローンの借り換えをさせて頂きました。

実際に会ってみないと分からないですもんね！

相談は完全無料ですが、無料ほど怖い物は無いとも言いますしね。

ちなみに、私は消費者センターや消費者協会のお仕事で、悪徳商法や詐欺に引っかからないセミナーなんかもやっていますので、ご安心ください（笑）

住宅ローンの借り換えするときに、他のローンがあるのですが大丈夫ですか？と

質問を受けるケースがたまにあります。

状況によっては、申込みができるので、とりあえず相談に乗りますよ！と

話を聞く事になりました。

話しを聞くと、携帯サイトでみつけた業者がおまとめローンを扱ってるようで、

消費者金融のローンを0.9％でまとめてくれるっていう話でした。

聞いた瞬間、こんな話はありえませんよ！と説明するも お客さんは聞く耳持たず・・・。

長時間の説得の上、その業者の登録番号で登録されていない事や、同じ業者名で

詐欺情報がホームページに出ているのを探し、やっと納得していただきました。

お客様が帰ったあと、その業者のホームページを見てみると・・・・？？？

うちも、おんなじように思われるのかなぁ？っと少し感じました（笑）

今日、紹介して頂いたお客様から申込みを頂いたのですが、そのお客様が

住宅金融公庫と銀行の住宅ローンの両方から借りてる場合、無料診断にどうやって

入力したら良いのか分からない　と言われてしまいました。

言われて見れば、そうですね。そんな場合は、合計金額で書いていただき、

ご相談内容に分かるように書いていただければ、結構です。わかりにくくてすみません。

今後、もう少し分かりやすく作りたいと思います。

住宅ローンの借り換え相談に来られる方のきっかけは、「金利が上がる」「収入が減った」と、いう方が多いです。

金利が上がる人（＝支払額が増える）は、対応可能ですが、収入が減った方の場合、対応できない場合があります。

それは、最近の不景気で給料やボーナスが減っているため、銀行の基準である返済負担率を満たせない時です。

もし、借り換えを検討されている人は、今年の年収はいくらになりそうなのか、ご確認ください。

去年より年収が減っている場合は、今のうちに行動される事をお勧めします。

当社で相談に来られる多くのお客様は、当社をどんな会社か不安がっています（笑）。

当然といえば当然でしょうか、あまりこういう事をやっている会社は、まだまだ少ないですからね。

不安がっているお客様は、だいたい来社していただいております。

一応、どんな会社か見てみたいんでしょうね。

平日は、３人いるんですが、土日など休みの日は、私一人の事が多いので、お茶もお出しできないかも分かりませんが、来ていただきますと、不安が無くなる様で、その場で、借り換えを進められるお客様がほとんどです。

ちょっと心配？っと思った方は、まずは無料相談から当社に一度こられてはいかがですか？

今日、ある新聞社の方が取材に来られました。

内容は、住宅金融公庫の段階金利についてでした。

最近では、これらの内容をテレビでも取り上げられていますね。

どういうことかと、言いますと、段階金利とは借り入れ時から１０年が経過すると

その後の金利が上がるということです。

例えば最初の１０年間の金利が2.6％だったのが11年目から4％になってしまうと

言う事です。　恐ろしい・・

先日の続きですが、住宅ローンで金利が同じでも気をつける必要があるのは、諸費用でしたね。

それ以外に、実は諸費用って通常は自己資金で出すんですが、借り換えの場合は、

住宅購入と違うから、余計なお金を出したくないって人が多いです。

だから多くのお客さんは、住宅ローンを借り換えする時は、今の残高に借り換えに必要な諸費用をプラスして住宅ローンを申し込むのですが、ここで銀行によって注意しなければいけない所が、あります。

それは、諸費用は諸費用ローンで借りる必要が有る場合です。

この場合、諸費用ローンですから通常の住宅ローンのように優遇してもらえない場合が多いです。

しかも、住宅ローンが２本になるので事務手数料などが２重に必要になりますね。

おまけに、こうなったら保証料も内枠にするようになるのでトータルで考えると、余分に支払う必要があるんですね。

当社では、そういう事のないように、トータルで一番お得な銀行をご紹介致しますので、ご安心ください。

また、先ほどの保証料内枠うんぬんのお話は、次回いたします。

たまに1.5％の優遇金利の話を聞いたりします。で、詳しく調べるとガン保険込みで

とか、3大疾病保険付きで、とかの話になる場合があります。

これって、結局その分の金利を引くと、1.2％や1.3％の優遇って事です。

保険以外にも、注意しなければならないのが「保証料」です。住宅ローンを組むときに、

結構多額の保証料を払ってますよね。銀行によっては、必要ないところもありますが、

実は、銀行によっても保証料が違ったりしますから要注意です。

驚く事に、同じ銀行でも物件によって保証料が違う所もあるんです。担保評価によって。。

他にも、銀行選びで気をつけるところがあるんですが、また次回書きますね。

住宅ローンの借り換えを検討するときに、重要なポイントは、まず金利ですね。

どこの銀行で借り換えを行なうか検討するときは、今後の元金と利息の総額と
借り換えするときに必要な諸費用なども考慮する必要があります。

それ以外にも
　・金利優遇がいつまで続くのか？
　・変動、固定共に利用可能か？

なども比較ポイントになります。

それ以外にも、諸費用や保証料なども銀行や担保評価によって違ってきます。

また、諸費用が手持ちに無い場合は、新たに借入額に含める事ができますが、
その分は、同じ住宅ローン１本になるのか、別になるのかも注意する必要があります。

別になる場合は、その分だけ金利優遇が受けられなかったり、手数料が
２重に必要になったりしますので、それらを考えると、支払い総額は自然と
増えてきますね。

住宅ＦＰコンサルティングでは、そのような事も考えて最善の住宅ろーんの
借り換えをアドバイスさせていただいておりますので、ご安心ください。

住宅ローンの借り換えと同時にリフォームも検討されている方も多くいらっしゃいます。

通常、リフォームローンを借りようと思えば、借り入れ期間が短かったり、金利が高くて

多額のリフォームの場合は、今の住宅ローンと別に支払いするととても返済額が

大きくなります。

先日のお客様もリフォームをしたいけれども、住宅ローンもあるしどうしよう？と

考えておられました。

そこで、当社の提案は住宅ローンの借り換えと同時に、リフォーム資金も同時に

組み込む事を提案させていただきました。

その結果、今の支払い額プラス5000円で、約５００万円のリフォームが可能に

なりました。

リフォームを考えている方は、借り換えと同時に検討してみてはいかがですか？

 新規でも借り換えの場合でも住宅ローンを申し込むには、一戸建ての場合は、

土地の面積が最低でも４０平米必要になります。それ以下の面積の場合は？

 今日住宅ローンの借り換えが終了されましたお客様は、土地の面積が３８平米でした。

そのため、信販系の会社で住宅ローンを組んでいたのですが、金利が変動金利でも、

４％近くと高い金利で住宅ローンの支払いをしていました。

お客様も、高いと思いつつご自身でも住宅ローンの借り換えするために、何件か

銀行に申込みされたようですが、結果的には土地の面積の件で受け付けてもらえ

なかったようです。

あるとき、私のところに相談にこられ、借り換えが出来なかった場合は手数料は１円も

必要無いのか、確認され、成功報酬ならどうせならダメもとで・・・という感じで、

当社に依頼して頂きました。

その結果、本日無事借り換えを済ます事が出来ました。

お客様もあきらめかけていた所でしたと、大変感謝していただきました！

もし、これを読まれている方も何らかの理由で住宅ローンの借り換えを断られた方は、

一度ご相談ください。

今日、お二方のお客様から住宅ローンの借り換えを申し込みの依頼を頂きました。

借り換えについて今後の流れを説明させて頂いたところ、お二人とも出来るだけ、

仕事を休みたくないとのご要望でした。

  当社にご依頼をしていただいた場合は、そういうお客様には、銀行に行く時間帯を

平日の夜（9時まで）や日曜日にも対応させていただいております。

ですから、わざわざ会社を休んだり、有給休暇をとらなくても都合のつく時間帯で

借り換えが出来るように銀行に交渉しております。

住宅ローンの借り換えの手続きが面倒な方や、どうしても会社を抜けられない方は、

一度ご相談ください。

当社は、住宅ローンの借り換え無料相談をしておりますが、お客様の中には

どこまでが、「無料」なの？と心配される方がいらっしゃいます。

当社の報酬については、完全成功報酬ですので、何度銀行に行っても、借り換えが

成功しない場合は、１円もいただいておりません。当然交通費も頂いておりません。

ただし、内容を聞いてあきらかに無理だと思ったお客様には、その場でお断りさせて

頂いておりますので、ご了承ください。

少し前まで、住宅ローンの借り換えで金利を選ぶときには

迷わず１０年固定を進めていました。

しかし、３月では1.9%だった１０年固定が今では2.4%に上昇しています。

0.5％の上昇ですね。

今の流れでは変動金利は、来年いっぱい上がらないような感じですので、

今、固定金利に借り換えしたい人も、おりあえず変動金利を選択する事を

お勧めしています。

もうすこし、様子を見て１０年固定が下がってから固定金利に切り替える

方が得しますね。

時期やタイミングなどは、お客様には私からレポートをお送りしていますので

それを参考にしてくださいね。

今年の３月に申請銀行で住宅ローンを借り入れしたお客様から相談がありました。

当時は、変動金利で1.1％だったのが、今では1.9％になり支払額も1万5千円もアップしたという。

日本の銀行の場合は、変動金利の店頭表示は2.875％と短期プライムレートに連動していますが、
外資系は、根拠が分かりませんから急な金利上昇もありうるんですね。しかも即支払額アップ

ですって。　

通常の変動金利は、４月と１０月の金利見直しで、支払額は５年間変わりませんね。（おさらい）

外資系の金融機関を検討されている方は、できるだけ全期間固定を選びましょう！

（それが得だとは、言ってませんが・・・）

目先の金利だけにとらわれないように、注意してくださいね～～！
 

今日は、住宅ローンの借り換え実行が、２件ありました。

 最初の、面談は上野山が必ず行なってアドバイスさせて頂いております。

今日みたいに、同じ日に重なると、スタッフに同行してもらうのですが、この場合は、最終の

実行の時だけにしています。

と、いうのも、最終日には変更もありませんし、あらかじめ決まった金額の実行だけに

なりますから。。

で、今日私が同行させていただいたお客様から、お兄さんも住宅ローンの借り換えに興味があると

のお話を頂きました。

ご自身で、住宅ローンの借り換えを実行され、そのメリットや当社が代行するので手軽さなどが

気に入ってもらったようです。

今日、住宅ローンの実行をされました方々、有難うございました。