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住宅ローンの借り換えと固定金利
週末は、住宅ローンの借り換えや新規の住宅ローンの複雑な相談を
たくさんいただきました。本当に、色んなケースがあるんだなと、年間1000件以上の
相談を受けていますが、そんな事を思ったりもしています。
さて、今日は住宅ローンの借り換えと固定金利のお話しです。
住宅ローンの借り換えの相談を多く受けていると、多くの方は
出来るだけ金利の低い住宅ローンの借り換えを考えて相談にこられますが、
その中で、現在住宅金融公庫なので、どうしても変動金利は不安という方も
おられます。
そういう方には、固定金利が安心できると思います。
ただ、変動金利より固定金利の方が住宅ローンの借り換え金利が高くなってしまいます。
今の住宅ローンの金利よりも低くなるのであれば、問題ありませんが、やはり
金利１％くらいの差が無いと、もったいないかもしれません。
固定金利への住宅ローンの借り換えの場合、
・住宅金融支援機構のフラット３５
・銀行の固定金利の住宅ローン
・外資系・ネット系銀行の固定金利の住宅ローン
などがあります。
それぞれの特徴ですが、
住宅金融支援機構のフラット３５ですが、
金利は、申し込み金融機関によって異なります。
金利が低いところは、手数料が高く、金利が高いところは、手数料が低く設定
されています。
トータルで考えると、最初の手数料が高い所の方が、総返済額が少なくなる傾向にあります。
金利の低いところでは、１２月の金利は2.21％です。
住宅ローンの借り換えで、残期間が20年以下の場合は、1.92％になります。
返済に余裕がある場合は、20年以内にしたほうが、メリットが大きくなりますね。
次回は、住宅金融支援機構以外の固定金利についてです。よろしくお願いします。
2011年12月12日
別荘、セカンドハウスの購入時の住宅ローン
日は２件目の家の購入と住宅ローンについてです。
この場合は、目的により住宅ローンが使える場合と使えない場合があります。
２件目の家の購入目的としては
１．転勤などになり勤務先が遠いのでそこに近い家を購入
２．ご両親の為に購入
３．別荘の購入
住宅ローンとして利用できるのは、１だけです。
場合によっては、２も使える事もあります。
３については、そもそも住宅ではありませんので、住宅ローンは
利用できません。
ただ、住宅ローンが使える場合でも金融機関によっては、金利優遇が
使えない所もありますので、こちらも注意してください。
これとは、ちょっと違うのですが、先日お話ししました、住みかえで
前の家が売れずにそのまま残ってる人もいらっしゃいます。
そこに住宅ローンが残ってるので、売れないから他の人に貸している
ケースがあります。
この場合いは、その家は貸家となり金融機関は「住宅」と見ず「事業用地」
と見られます。
そうなれば、住宅ローンが利用できなくなります。
2011年12月 2日
良い仕事です
今日から寒くなってきましたね！
先日、家でおでんを作ったんですが、ダシにオイスターソースを入れて
作ると、とってもおいしかったです。
さて、今日も住宅ーンの実行が、無事終了致しました。
今回のケースは、他の不動産屋さんで住宅ローンを申し込んでいたのですが
仮審査はＯＫだったんですが、イザ本審査で審査が通らなかったようです。
融資条件の特約の期日まで、あまり時間が無いとの事で、なんとかならないか？
との相談でした。
内容を聞くと、個人的なローンがありそれが数回延滞になっているので、どうも
それが理由のようです。
もともと住宅購入には前向きではなかったので、気にはしていなかったようですが、
イザ買う気になると、どうしても住宅ローンが通らない事は納得できないとの事でした。
詳しくお話を聞くと、そのローンの延滞以外は何も問題が無いので、当社としても
なんとか、住宅ローンを組んでもらいたい。（当然返済に関しては、問題もありません）
ただ、奥様に隠してたローンだったので、こういう結果になってしまったようです。
だから、これさえ返済すれば住宅ローンについては、奥様が管理されるので、
遅れる事も無いです。と、交渉の結果、融資承認を頂きました。
で、やっと決済も終わり 無事終了！です。
お客様から、「本当に上野山さんに助けてもらいました！」
この言葉、本当にうれしいです。
やりがいのある仕事をしていると感じます。
私もうれしく思っています！
2011年11月 8日
個人情報ってどんな情報？
前にも書いたと思いますが、個人情報で問題があると
それだけで、住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。
特に、延滞の情報にはどこの銀行もシビアに見ております。
今までは、情報としては、住宅ローン、車などのローン
カードローン、分割払いの支払などが延滞すると
マズかったのですが、最近は、携帯電話なども影響してくるようです。
特に、機種を分割払いしていると、それも立派なローンとして
扱われるようです。
住宅ローンの借り換え前には、要注意ですよ！
2011年11月 4日
年収が足りない！
住宅ローンの審査で重要なのが、返済負担率です。
返済負担率は、銀行により審査基準が違いますが、
審査をするにあたり、年間の返済額が年収の何％なら申込受付します。
という計算をします。
年収については、300万円未満、400万円未満、400万円以上によって
％も変わってきます。
また、審査金利も通常の金利より高めで審査される場合が多いです。
先日ご相談頂きましたお客様も今の返済期間では、返済負担率がクリアできません。
条件を満たすために、年数を延ばし申請致しました。
見事、本日承認を頂きました。
期間を延ばす場合、定年後の返済をどうするのか？明確にしておくことが
交渉のポイントになります。
通常は、極端に年収が下がるようなことは、ありませんが、離婚などにより、奥様が
住宅と住宅ローンを引き取る時等は、奥様の年収だけでクリア出来ない場合は
こういった方法での交渉も必要になってきます。
2011年10月19日
自営業者の住宅ローン
自営業者の住宅ローンは、どの銀行も厳しいようです。
と、いうより確定申告を抑えている人が多いので、銀行では、申告所得で
審査するからです。
では、申告所得が少なかったら住宅ローンを諦めないといけないのでしょうか？
見方によりますが、青色控除や減価償却費、現在の家賃、専従者控除など
プラスに見てもらえるケースもございます。
上記の、経費・控除がたくさんある方、お気軽にご相談ください。
2011年10月14日
会社役員の住宅ローン
今まで、自営業者や代表者の審査が厳しいと書いてきましたが、実は
会社役員の方も審査が厳しくなります。
通常の審査に加え、法人の決算３期分を見られ、それを踏まえて審査されます。
会社の決算内容が順調なら問題ありませんが、直近の業績が芳しくない場合は、
それが理由で通らない場合もあります。
もし、会社役員であっても、社長と直接関係の無い人（親族以外）の方であれば、
交渉により、一般の会社員と同等の審査（決算書不要）をしてもらうように出来る場合もあります。
上記の理由で、申込を躊躇している方や決算書で断られた方、お気軽にご相談ください。
2011年10月13日
定期借地権
３連休いかがでしたか？
私は、３日間お仕事をさせていただきました。
日曜日は、夕方から西宮市名塩の定期借地権の住宅の借り換えのお客様のところに
行ったんですが、帰り連休の渋滞につかまってしまいました。
定期借地権の住宅は、ほとんどの方は住宅金融公庫を利用されていると思いますが、
１０年後に金利が４％になるケースが多いですが、他に銀行では受け付けてもらえない
というお話しを耳にします。
そんな方も諦めないで、いつでもご相談お待ちしております！
2011年10月11日
物件による影響
住宅ローンの借り換えで審査されるのは、大きく２つあります。
それは
・申込人の審査
・物件の審査
があります。
今回は、物件の審査についてのお話しです。
物件の評価をどうみるかなんですが、銀行により多少違いますが、税務署が公表してる
路線価で、土地の評価を行い、建物は構造により単価があり、その金額に面積で計算し
その金額から、減価償却して現在の評価額が計算されます。
そこから出た金額に銀行がその額の何倍まで融資できるか計算されます。
もうひとつ重要なのは、建蔽率や容積率です。
大阪の場合、ちょっと昔の住宅は建蔽率違反の物件もチラホラあります。
これだけで、審査アウトになるケースも結構あります。
もし、評価額や建蔽率、容積率の問題で銀行で断られた方も、一度ご相談ください。
2011年10月 7日
とにかく負担を減らしたい
住宅ローンの借り換えで金利が１％以上低くなる事で１万円以上返済額が
少なくなるケースは多いですが、お客様の中には、毎月の返済額が１９万円
近くの人もいらっしゃいます。
残りの期間が１０年で残金２０００万円とか・・・
最近景気が悪く、返済額を下げたいが、借り換えをしたところで、２万円位しか
返済額が変わりません。
とにかく、今の返済額を下げたいのですが、どうすればいいのでしょうか？
この場合は、借り換えによるメリットは少なくなりますが、期間を延ばす事で
返済額を大幅に下げる事が可能になります。
例えば期間を10年から15年に5年延ばすことにより、返済額が約7万円少なくなります。
こういった事も借り換えでは、可能ですので、心当たりのある方は、是非ご相談ください。
2011年9月 7日
個人信用情報っていつまで残る？
先日、個人信用情報の事を書きましたが、個人情報には
・全国銀行個人信用情報センター
・jicc
・cic
などがあります。
そこに載って情報は、借入額、返済額、返済実績、勤務先などがあります。
返済実績は、毎月請求通り返しているか？などの情報がわかります。
また、これらの情報は完済の日から５年経過すると消されます。
言い換えれば、消費者金融を利用すると、５年間この情報が残ると言うことになります。
この他に、自己破産などの情報は１０年間残りますので、これがあるとまず住宅ローンは
難しいと思ってください。
（利用可能な金融機関もありますが、少し金利が高くなります）
2011年9月 6日
消費者金融を利用していた場合
住宅ローンの審査で問題になるのが、個人情報です。
どういうものが、個人情報にのるのかというと、
車のローンやカードの分割払い、キャッシング、カードローン
家電製品の分割払い、消費者金融の利用
などの情報が記載されています。
あと、教育ローンも
これらのローンがあると、年間の返済額と住宅ローンの返済額を合計して
返済に無理が無いかという審査（返済負担率）をされます。
ここをクリアしたら、大丈夫か？というと、そうではありません。
この情報で、消費者金融などの情報があれば、厳しくなってきます。
金額が少なくても、現在も消費者金融の利用があるだけで、アウトの場合もあります。
これらは、銀行によって審査の方法が違いますので、ここで引っかかってる方は
一度ご相談ください。
2011年9月 5日
自営業者は難しい？
住宅ローンの審査で重要なところは、返済できるか？です。
その返済の財源は収入になるのですが、サラリーマンなどは給料になります。
自営業の方の場合は、売上ではなく所得金額になります。
しかも、多くの銀行は、３年間みて平均したり、悪い所を見て審査します。
こういう理由から、中々審査に通らないのも現実です。
でも、場合によっては、青色控除、専従者給与、減価償却費、家賃などの経費を
見てくれる場合もございます。
それによって、返済基準をクリアしたケースも多数ございます。
先日のお客様も、月々の返済額が３万円以上も少なくなりました。
もし、他で断られた場合でも申告書を手に一度お電話でお問い合わせください。
2011年5月25日
年齢、担保評価が厳しい
佐野市 Ｔさんは住宅ローンの残高約2,780万円、残期間２０年で
月々の返済額が 133,999円 ボーナス加算額が349,298円でした。（下記詳細）
何度か銀行に行ったが、無理だったようで弊社に息子さんから相談にこられました。
現在のローン
住宅金融公庫 11,488,645円 20年 5.6％
2,373,965円 20年 5.7％
年金福祉協会 6,065,249円 20年 5.3％
4,915,491円 20年 5.6％
共同住宅ローン 2,958,304円 20年 3.825％
合計 27,801,654円
【問題点】
Ｔさんは、年収540万円あり、住宅ローンを申し込むにあたり問題ないようですが、
年齢が５４歳であり、定年後の住宅ローンが残るのを懸念されたようです。
また、それ以外に対象物件の売買事例が８００万円程度と、担保評価が全く出ないのが
問題でした。
【銀行との交渉内容】
現状と借り換え後ライフプランを作成し、返済額軽減により定年後も問題無い事を交渉しました。
（自己資金の裏付けや退職金の裏付けなども）
【結果】
２７００万円返済期間 20年でＯＫを頂きました。
【現状】
月々返済額 133,999円 ボーナス加算額 349,298円
↓
【借り換え後】
月々返済額 127,512円 ボーナス加算額 無し
となり、Ｔさんには大変喜んで頂きました。
2011年3月 2日
