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住宅ローンの返済が苦しくなったら
前回は、住宅ローンを組む時（住宅の購入時）の注意点をお伝えしましたが、
今回は、住宅ローンの支払が厳しくなった時、どうすればいいのかをお伝え
します。
まずは、住宅ローンの返済額を下げたいと思ったら、考える事は
住宅ローンの借り換えを検討してみてください。
住宅ローンを見直せば、月に１～２万円支払額が減る事もあります。
これは、総額にすると大きなメリットになりますね。
住宅ローンの借り換え、見直しのポイントは
・住宅ローンの残高が1000万円以上ある
・住宅ローンの金利が2％以上ある
・残りの期間が１０年以上
上記の条件に当てはまる方は、住宅ローンの借り換え、見直しを検討
してください。
住宅ローンの借り換え・見直し以外で何か方法があるのでしょうか？
それ以外でしたら、出来れば家計を見直してください。
生命保険も見直しなど・・結構、無駄な保険に入ってる場合もあるかも知れません。
あとは、他のローンで返済にあてる。
これは、絶対にやってはいけません。
そのほかに、やってはいけない事。これは、銀行に行って利息だけの支払に
してもらう事。「リスケ」というやつです。
これは、中小企業金融円滑化法（モラトリアム）が出来て、金融機関は
住宅ローンに対しても返済が厳しくなったお客様に、柔軟に対応すると
いう事ですが、この制度を利用して利息だけの支払に１年～３年なったと
します。
その時は、いいですがその期間が終了したら、今まで以上の住宅ローン（利息
だけだったので、元金が減っていないので当然その後の返済額が増えます）を
支払っていける確証があるのでしょうか？
子供が大学で教育費がかさみ今の期間を乗り越えたら問題無いという人は別です。
そういった、理由が無いとモラトリアムを利用しても問題の先送りにしかなりません。
今、住宅ローンを払えなくなって対策をたてるのと、先延ばしして対策をたてるのでは
その後の生活が変わってきます。
モラトリアムを利用する前に、是非ご相談ください。一緒に対策を考えましょう。
モラトリアムでリスケを行うと信用情報にはキズは付きませんが、今後の住宅ローンの
借り換えに不利になってきますので、安易に利用するのは問題です。
まずは、住宅ローンの借り換えが出来ないか？私と一緒に考えてみませんか？
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
株式会社 住宅ＦＰコンサルティング
宅地建物取引主任者
大阪府 暮らしのナビゲーター
ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
TEL:06-6536-4333 uenoyama@occn.zaq.ne.jp
2012年2月15日
今のままの考えで住宅ローンを組んでも大丈夫？
前回は、「任意売却」のお話しをしましたが、これは住宅ローンの
返済が出来なかった場合、「売却」か「競売」か「任意売却」の
選択をすることになります。
今の住宅を売却してそのお金で住宅ローンの返済が出来れば、
通常の売却で問題ありません。
しかし、頭金を少なく住宅ローンを組んだ住宅は、売却代金よりも
住宅ローンの残債の方が多く残ってしまいます。
こうなると、住宅を売却しても住宅ローンが残るために売却できません。
だからと、言って住宅ローンの返済をしなかったら、３カ月～６か月で
保証会社の代位弁済の後、競売にかかってしまいます。
競売になると、通常の売却よりも安く売却されるケースが多いので、
銀行の承諾を得て「任意売却」で、少しでも高く売却するのです。
さて、話しを戻しますが、住宅を購入する時から住宅ローンが払えない。など
考える事は、無いはずです。
でも、実際、今はどうして任意売却が増えているのでしょうか？
前回、住宅取得後に必要になる、管理費や駐車場代、固定資産税の事はお話ししました。
これは、ある程度購入前から予測出来る事だと思います。
その他に、色々相談を受けていて、ここを押さえておかなければ危険だなぁ。と
思う事を書いていきたいと思います。
購入時期にもよりますが、ポイントは４つです。
・今後お子様の出産の予定があるのか？
・出産後、奥様は専業主婦になるのか？パートか？育児休業で正社員を継続か？
・お子様の教育費の用意が出来るのか？
・定年後住宅ローンは終わっているのか？
この４つのポイントを抑えておくことが非常に重要になってきます。
まず、お子様の出産についてですが、出産を期に奥様が会社を辞めるケースも
多く見受けられますが、そうなると住宅ローンを計画する時は、最初から
ご主人だけの、収入で考えておく必要があります。
例えば、住宅ローンが家賃とあまり変わらなかった場合は、奥様の収入分は
全て預金に回せていたのか？が重要です。
実際は、家賃だででなく、固定資産税なども考慮する必要があります。
その他、出産後、お子様が何歳くらいになったら奥様がどのような形態で
働くのかも重要なポイントになります。
この期間で、次の教育資金を準備する必要がありますから
あとは、退職後住宅ローンが残るのか？も大きな問題になってきます。
昔は、インフレで住宅ローンが残っていても物価が上がっているので
２～３０年もたった住宅ローンの金額は少なく感じたのですが、ここ
２０年は物価もあまり変わっていないので、住宅ローンの負担は老後も
続きます。
また、年金不安もあり、退職金をあてにするのも、少し問題があるのかも
知れません。
これらを確認してからでないと、住宅ローンを組んではいけませんね。
賃貸なら最悪の場合、安い家賃のところに住みかえればなんとかなりますが、
住宅ローンの場合は、そういうわけにはいきません。
住宅購入の時は、信用できるファイナンシャルプランナーに「ライフプラン」を
作ってもらってください。
ただし、住宅会社の作ったライフプランは給与・生活費の変動費など購入者の
有利なようになっている場合が多いので宛にならないかもしれませんので、
注意してください。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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2012年2月14日
住宅ローンって借りれるだけ借りても大丈夫？
まで、住宅ローンを組む時に、いくらまでなら借入できるかを
記載してきました。
でも、銀行が審査をして住宅ローンの融資を行うのだから、当然
今後も返済できるのでは？
と、思っている人も多いようです。
そこに大きな落とし穴があるんですね。
最近「任意売却」という言葉を耳にしたことないですか？
任意売却とは、住宅を購入したものの住宅ローンが払えなくなって、
仕方なく売却しようと思ったけれども、住宅ローンより高く家が売れない。
そうなってしまうと、競売か任意売却になってしまうんです。
これらになると、家は処分されそれでも返済出来なかった住宅ローンだけが
残ってしまうのです。
恐ろしい結果になりますね。
でも、実際「任意売却」が増えているんです。
これは、住宅を購入する時に今後の資金計画などあまり考えずに、住宅を
取得した結果こういう事になってしまったのです。
こうなれば、誰を恨む事も出来ません。
家を買う時は、住宅会社の人に「今の家賃並みで家が買えますよ」とか言われ
このまま賃貸に無駄なお金を払い続けるんだったら、将来資産になるから、
自分の家を・・・と思って購入したんでしょうね。
でも、その結果・・・
家を購入してから、払うのは住宅ローンだけではありません。
戸建、マンションによっても維持費が変わってきますが、どちらも必要なのが
「固定資産税」です。
固定資産税は、最初は住宅用として軽減されますが、物件によって３年から５年後に
は軽減が無くなりそれだけでも固定資産税は倍になってきます。
また、分譲マンションの場合は修繕積立金や駐車場代などもありますので、これらを
踏まえた上で、資金計画をする事が望まれます。
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関西1の住宅ローン借り換え実績 http://www.jyuutakuloan.jp/
2012年2月 3日
住宅ローンの借入額
先日住宅ローンの申込金額の事を書きましたが、今回は
実際に計算してみましょう。
例えば、年収が４５０万円の人の場合、いくらまでなら
住宅ローンを申し込めるのでしょうか？
年収が４５０万円の場合、返済負担率は３５％になります。
という事は、年収の３５％（450万円×0.35＝1,575,000円）以内
の返済額なら申込可能だと言う事になります。
前回も説明しましたが、この時の返済額を計算する金利は、実行金利
ではなく、審査レートになります。
銀行によって、３～４％や１０年固定の金利や変動金利などレートが
違います。（それによって、どう違うのかも後ほど説明します）
例えば、審査レートを３％で計算しましょう。
その場合、３５年返済の場合100万円に対しての元利均等返済の
返済額は、月々3,848円になります。
では、実際にどうやって計算するのでしょうか？
年収から求めた返済額のＭＡＸは、157.5万円でしたね。
そこで、１００万円あたりの返済額を１２倍すると46,176円になります。
これで先ほどの1,575,000円÷46,176円＝34.10になります。
この34.10は、100万円あたりの割合ですので、１００で掛けると、住宅ローンの
申し込み出来る最大の金額が出てきます。
34.10×100＝3,410万円
と言う事になりますね。
同じ年収でも、各銀行の返済負担率や審査レートにより、住宅ローンの金額が
変わってきますので、この計算方法を知っていれば、ご自身で計算できると
思います。
あと、この審査の時に大きく影響されるのが、今あるローンです。
そのローンとは、教育資金や車のローン、家電などの分割払い、クレジットカードの
リボ払いなども対象になってきます。
住宅ローンを申し込む時は、この金額が大きく影響されるので、注意してくださいね。
例えば先ほどの年収４５０万円の人が、車のローンが１００万円あって、そのローンを
月々３万円、ボーナスで５万円返済していたとします。
普通は、3,410万円の住宅ローンに対し、車のローン１００万円くらいと思いますよね？
でも実際、この返済額が返済負担率に影響されてくるんです。
実際に計算してみましょう。
住宅ローン１００万円あたり年間の返済額は、46,176円でしたよね！
そこに、先ほどの車のローンの年間返済額を加算します。（3万円×12+5万円×2）
年間４６万円ですね。
そうすると、年収の35％（157.5万円）から先ほどの46万円を減額します。
1,575,000－460,000＝1,115,000円 になります。
この111.5万円が住宅ローンの返済出来る金額と言うふうに銀行は見ます。
そうなると、申込出来る金額は、
1,115,000÷46,176＝24.14×100＝2,414万円がＭＡＸになってきます。
たかが１００万円の車のローンであっても、これだけで、住宅ローンの
申し込み金額が、3,410万円が2,414万円と、１０００万円も申し込み額が
減ってしまうんですね。
これを考えると、車と住宅を考えた時は、まず住宅ローンを優先したほうが
資金計画は、スムーズになりますね。
車のローン以外のものがあると、それらも合計しないといけませんので、
さらなる計画が必要になってきます。
注：まれに、チラシやウワサで車のローンや他のローンなどを住宅ローンに
まとめて、申し込みできるという話しを聞きますが、その場合はその旨を
銀行に伝えてくださいね（伝えたらマズ無理だと思いますが）。
それは、目的以外の資金流用となり、最悪詐欺罪で訴えられますので
やめてくださいね！
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2012年1月30日
住宅ローンの融資額と返済能力
住宅ーンの借入金額ですが、担保評価のほかに返済能力が
審査に大きくかかわってきます。
返済能力は、どのように調べるのでしょうか？
それは、住宅ローンを借りる人の年収で判断します。
税込年収の何％以内なら、「返していけるな」と銀行が基準を
決めています。
年収からみた返済額の割合を返済負担率として計算されます。
多くの銀行は、この返済負担率が年収により25％～35％になっています。
400万円以上 ３５％
300万円以上 ３０％
300万円未満 ２５％
という具合になっております。
銀行により、４０％まで見てくれる所もあります。
ただし、ここにはちょっとした仕組みがありまして、この計算に使う
返済額ですが、実際の金利でない場合が多いのです。
今変動金利なら、実質0.875％～1.275％くらいだと思いいますが、
返済負担率を計算する時は、この金利ではなく、3％～４％で計算
されるからです。
これらの計算によって、住宅ローンの借入額というより、申込可能額が
決まってきます。
どうしても、年収が足りない人は、どうするのか？
この場合は、奥様が収入合算者になり、奥様の収入もプラスして見てもらう
事も可能です。
銀行によっては、パートの場合は見てくれない所もありますので、ご注意ください。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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2012年1月26日
住宅ローンの融資額2
日、住宅ローンの借り入れのＭＡＸは１億円と書きましたが、
では、購入代金すべて銀行は融資してくれるのでしょうか？
住宅ローンの金額の評価（審査）は、
・住宅そのものの価値
・借りる人の返済能力
の２点審査され、住宅ローンの金額がきまります。
これは、新規の住宅ローンや借り換えも同じです。
まず、住宅そのものの価値ですが、こては土地の価格と住宅の価格の
合計です。
どのように評価されるのかですが、銀行により評価の仕方が違いますが、
一般的には、土地については国税局が発表している路線価を基準に調整しています。
建物については、構造により坪単価が設定されており、そこから評価を算出している
ようです。
そこで計算された金額を元に、各銀行の掛け目がはいり、その金額が住宅ローンの
ＭＡＸになります。
例えば、土地の評価が2,000万円、建物が1,800万円となったときに、3,800万円までの
住宅ローンが可能になります。
ただし、銀行の評価は通常の販売価格より低い目になっていますので、その額かの
２倍から３倍くらいまで住宅ローンを融資しています。
でないと、住宅ローンの借り換えの場合は、ほとんどが評価割れ（担保不足）に
なってしまいますから。
あとは、中古の場合ですが、これも評価の仕方は同じなのですが建物については、
減価償却をした金額が建物の金額となります。
担保評価が思ったほど出ない場合は、近隣の売買事例など参考に、評価を出してもらう
ような交渉も可能になったりします。
次回は、返済能力について説明しますね！
住宅ローン相談は、お気軽にお電話ください。
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2012年1月25日
住宅ローンの融資額
宅ローンの申込額の最大金額は銀行により異なりますが１億円が
一般的です。
だからといって、それ以上の場合は完全に無理か？というと、そうでも
ありません。
１億円を超えると、通常の審査ではないので、非常に審査に時間がかかったりします。
また、１億円まで、と基準がある銀行でも５千万円を超えると役員決済になり
普通より時間がかかる事があります。
これ以外に高額になると、団体信用生命保険も「告知書」だけでは、ダメで、
健康診断が必要になってきます。
申込金額は、１億以内なのでそれまででは、いくらでも可能か？というと
そういうわけにわ行きません。
なぜなら、住宅ローンですから・・・
という事は、資金使途として住宅の購入代金、土地の購入代金に限られてきます。
建物の代金については、見方によっては、これは入って、これは入らないと
いう事もあります。
問題になるのは、「外構費」や「照明」「エアコン」などです。
これらは、建物の契約と別途にすると住宅取得費として、みてもらえません。
住宅価格にエアコンやカーテンなど含んで、坪単価○○円とかいうところでしたら
それらの金額は、住宅ローンで利用可能になります。
たまに、今あるローンや車のローンを住宅ローンと１本にしたい。という話しを
聞きますが、これは、ウソを言って銀行からお金を引き出すことになりますので、
見つかれば、詐欺になりますので、けっしてこのような事はやめてくださいね。
たまに、つかまってる人もいますので、ご注意を！
あと、住宅を購入する時の諸経費はどうなるのでしょうか？
諸経費（諸費用）とは、不動産の仲介手数料や登記費用、抵当権設定費用や
住宅ローンの保証料などが諸費用になります。
銀行によっては、この諸費用は住宅ローンに含めてもＯＫな所と、諸費用は
認めてもらえなくて、別途、諸費用ローンとして借入する必要がある銀行が
あります。
住宅ローンの借り換えの場合ですが、その場合は諸費用は含めても大丈夫です。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
株式会社 住宅ＦＰコンサルティング
宅地建物取引主任者
大阪府 暮らしのナビゲーター
ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
TEL:06-6536-4333 uenoyama@occn.zaq.ne.jp
2012年1月23日
元利均等返済と元金均等返済どっちが得か？
回、住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済では、単純に
総支払額を比べると、元金均等返済の方が総額が少ないという
お話しをしました。
元金均等返済は、最初の返済額が多いので、ある程度余裕がある方が
利用するようです。
ただし、最初からその金額を払う余裕があるのなら、その金額で
元利均等で払っていけばどうなるのでしょうか？
前回と同じく、3000万円を35年返済で金利が２％とした場合
元利均等 月々 99,378円 総額 41,738,968円
元金均等 月々 121,428円 総額 40,524,873円
となり、元金均等返済の方がトータルが少なくなります。
ただし、月々１２万円を払えるのなら、その金額を元利均等返済を
利用すれば、どうなるでしょうか？
元利均等返済 月々 119,907円にしたばあい、借入期間が
３５年から２７年に短縮されます。
しかも２７年間のトータル支払額は、38,849,672円と元金均等返済より
167万円も少なくなります。
これを見て、おわかりだと思いますが、住宅ローンは金利も大事ですが、
期間も短い方が得だと言う事が分かりますね！
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2012年1月18日
住宅ローンの返済方法の基本
宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類の返済方法があります。
それぞれの特徴について、みてみましょう。
１元利均等返済
一般的に住宅ローンと言えば返済方法は、元利均等返済になります。
これは、返済額が毎月一定という事になります。
２元金均等返済
これは、利用出来ない銀行もありますので、こちらを利用する場合は、
扱える銀行か事前に確認ください。
元金均等返済は、毎月返済する元金の額が一定という事です。
ですので、利息は元金が減れば少なくなっていきますので、最初は
返済金額が大きいですが、だんだん少なくなっていきます。
例えば、3,000万円を金利２％３５年返済で住宅ローンを利用した場合
元利均等返済の場合は、毎月99,378円の支払になります。
元金均等返済の場合ですと、初回は121,428円ですが、次月から120円程度
返済額が少なくなっていきます。
両者の総返済額を考えると、元利均等返済の場合は、41,738,968円
元金均等返済の場合、40,524,873円になります。
これを見ると元金均等返済の方が、1,214,095円少なくなります。
さて、単純に元金均等返済の方が得なのでしょうか？
このあたり、次回検証していきましょう！
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
住宅ローンコンサルタント 上野山 典広
TEL:06-6536-4333 uenoyama@occn.zaq.ne.jp
2012年1月13日
住宅ローンの借り換え：固定金利選択型
住宅ローンの借り換えで、固定期間選択型を使う人は、今は少ないです。
理由は、あとに書きますので、まずは固定期間選択型の住宅ローンとは
どのようなものでしょうか？
一般的には、３年固定、５年固定、10年固定などがあります。
銀行によっては、それ以外に１年２年３年７年20年などもあります。
これらの商品の特徴は、選択した期間、金利は動かないので返済額も
その期間かわりません。
そのかわり、選択期間が終わりましたらその時の金利で見直しになります。
変動金利の住宅ローンの場合は、１２５％ルールを説明しましたが、そのような
上限はありませんので、その時点の金利で計算してその額の支払が始まります。
豆知識ですが、住宅ローンは通常「変動金利」になります。
その契約に基づき「特約」として固定期間を選択する形になるんです。
ですので、その固定期間が終わって放っておくと、自然に変動金利に変わるのです。
また、固定期間選択中は繰り上げ返済を行うと変動金利よりも手数料が高い銀行も
多いです。（最近は、パソコンで繰り上げ返済すれば無料のところも増えておりますが）
７年ほど前は、変動金利より３年固定までが金利が低い時期がありました。
その時は、３年固定を利用する方が非常におおかったです。
ですが、今は住宅ローンを借り換えする方は、全期間固定金利か変動金利を選ぶ方が
ほとんどです。
考え方としては、これから金利が上がる。と思えば固定金利、まだ大丈夫だな。と
思えば、暫く変動金利で様子を見る。という考え方ですね。
談は、お電話でもいつでもお受けします。
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関西1の住宅ローン借り換え実績
2012年1月11日
変動金利の特徴2
回は変動金利の特徴で金利の見直しは年２回ですが、返済額は
５年間変わりません。と説明させていただきました。
では、途中で変わった金利はどうなの？という事ですが、
５年経過するまでは、今の返済額がそのまま続きます。
例えば、月１０万円の支払で、内訳が元金６万円利息４万円とします。
金利が上がり、月１１万円になった場合でも返済額は１０万円の
ままになります。（元金５万円利息５万円になります）
利息は、金利の変更に合わせて変わりますが、元金は当初払っていた
１０万円－利息になります。
そうなんです。元金で調整されるのですね。
それで、５年後に残った元金と残期間、その時の金利で返済額が
決定されます。
例えば、金利が上がり続け返済額が１０万円から２０万円になったら？
例えばですので、こんなに上がる事はまずありませんが・・・
そうなっッた場合、サラリーマンの場合給料が一気にそんなに上がりません
ので、返済できませんよね？
そこで、125％ルールというのがあります。
これは、返済額を見直した時に前回の返済額の125％以内に収めるというルールです。
一般的には、金利は上がりっぱなしという事はありませんので、５年で調整している
のでしょうね。
ただ、１２５％になってもその部分が利息におっつかないと、未払い利息というものも
発生します。
あまりこういう事には、ならないと思いますが、一応決まりでその未払い利息は
最終返済時に決済することになっております。
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6200人が使用しているＦＰライフプランソフト
第１章とライフプランソフトを担当している本が出版されました！
2012年1月10日
変動金利の注意するところ
住宅ローンの借り換えや新規で借りる時に、変動金利はどうなの？
と、思われる方は多いと思います。
住宅ローンの金利だけで見ると変動金利が今は低いので魅力的です。
では実際の変動金利の仕組みって、どうなっているのでしょうか？
一般的に思われているのは、住宅ローンの金利がコロコロ変わるので、
毎月の支払が変わるのでは？と思っているようdす。
これは、ネットで良くある銀行は、そうなっているようですが、
皆さんのお近くにある普通の日本の銀行であれば、このような事は
ありません。
まず確認して頂きたいのは、変動金利の金利は何によって変わっているのか？
です。
住宅ローンの一般的な変動金利は、短プラ連動です。
しかし、商品や銀行によっては、長プラ連動の商品や、銀行が独自に金利を
決めている所もあります（怖いですね）。
短プラ連動の住宅ローンの場合は、基本的には、政策金利などと
連動しているので、ニュースを見ていると、日銀短観などの情報で
今後の金利をある程度予測することが可能ですよね。
数年前のリーマンショックの時ですが、日本は政策金利を引き下げました。
その後、各銀行の基準金利も下がりました。
ただし、ある銀行はその時に金利を引き上げているんです・・・・
恐ろしい事に！！
そうなんです、建機が悪くなり銀行の業績が悪くなりそうになったら、
金利を引き上げられたら、どう思いますか？
ですので、変動金利で住宅ローンを借りる時は、その変動金利は何に
連動しているのか確認することが大事ですね。
ちなみに、都市銀行や地方銀行は基本的には短プラ連動ですので、安心
してください。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
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2011年12月27日
銀行の固定金利の住宅ローン
宅ローンといえば、通常は変動金利が基準になっていますが、
一部の金融機関では、全期間固定金利型の商品も販売しております。
内容は、全期間固定金利なので、途中の金利変更はありません。
ここでは、フラット３５と銀行の固定金利でどう違うのか説明したいと
思います。
銀行の固定金利型住宅ローンの場合は、多くの場合事務手数料が３万円から
５万円とフラットより安い傾向にあります。
逆にフラット３５は保証料は必要ありませんが、住宅ローンの場合必要に
なってきます。
保証料を払わない事も出来ますが、この場合金利に上乗せされます。（多くは
0.2％上乗せになります）これを保証料内枠と言います。
損得でいいますと、途中繰り上げ返済など考慮しなければ、保証料を先に払った
方が、トータルの支払額は少なくなります。
また、フラット３５の場合は団体生命保険に加入した場合、保険料が毎年必要に
なりますが、住宅ローンの場合は、一般の団信であれば必要ありません。
あとは、繰り上げ返済の時手数料が必要な銀行もありますので、そのへんをご確認
ください。
最後にネット系や外資系の住宅ローンですが、これらは一般の銀行と違う事が
多いですので、細かい事までチェックするようにしましょう！
保証料と事務手数料についてですが、ある銀行では、保証料は必要ないが事務手数料が
高い所があります。
諸費用の額で言うとどちらも、変わらないようですが、この違いは、
途中で繰り上げ返済をした時や、住宅ローンの借り換えをした時、保証料の場合は、
その期間や金額に応じてお金が戻ってきますが、事務手数料で払っていると
戻ってきません。
これらも考慮して住宅ローンを選んでください。
2011年12月15日
住宅ローンの借り換えとフラット３５の団信について
前回、住宅金融支援機構のフラット３５の説明をしましたが、ちょっと補足したい
と思います。
フラット３５を利用する場合、諸費用として保証料が不要ですが、事務手数料が
必要になります。事務手数料の事は前回説明しましたが、これ以外に必要なのは
「団体信用生命保険料」です。略して「団信」。
フラット３５の場合の団信は、絶対加入条件には、なっていませんが、団信に
加入しない場合は、生命保険会社で住宅ローン以上の保障の保険に入っておく
ことが、望ましいです。
通常は、フラット３５の団信に加入するのですが、その場合は、住宅ローンの
残高に対して、100万円あたり3,580円必要になります。
例えば、2000万円の場合は、71,600円になります。
これが毎年必要になってきます。
但し、住宅ローンの残高に対してなので、毎年少しですが金額は少なくなっていきます。
他の住宅ローンの場合は、団信が含まれていますので（全ての銀行ではありませんが）
住宅ローンの借り換えをする時は、フラットで検討される場合は、団信も含めて
検討してみる必要がありますね。
2011年12月14日
住宅ローンの借り換えと金利
宅ローンの借り換えで悩むのはどの金利にするのが
一番良いのかですね。
住宅ローンの金利の種類には、
・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型
・上限金利付変動金利型
・預金連動型
この中からどれを選んだらいいのか？ですが、
将来の金利の動きがわかりませんので、難しい選択になります。
一般に言われているのは、金利が低い時（景気が悪い）は固定金利に
金利が高い時は、変動金利が良いと言われています。
どうしてかと言いますと
金利が低い＝景気が悪い時なので、いずれ景気が回復すれば
住宅ローンの金利が上がると想定されるからです。
また、住宅ローンの金利が高い時は、景気が良い時なので、
景気が悪くなれば、住宅ローンの金利も下がりますので、
固定金利にしていると、高い金利のままになってしまいますので、
その場合は、最初に固定金利を選択するよりも、変動金利にしておいた
方が、金利が下がって得と言う事になります。
ただ、今は、やく20年もの間住宅ローンの変動金利があまり変動しておりません
ので、この間を考えると変動金利が得だったと言えますね。
ですので、以前住宅ローンを固定金利や住宅金融公庫を利用されていた
人が安い金利の住宅ローンに借り換えをするんですね。
2011年12月 9日
フラット３５Ｓエコ誕生
２月１日より、フラット３５Ｓエコが適用されるようになりました。
目的は、 東日本大震災からの復興及び住宅の省ＣＯ２対策を推進するためです。
内容は、被災地とそれ以外の地域によって異なりますので、被災地以外に
ついて、説明させていただきます。
まず金利面ですが、エコ対象になりますと
金利が0.7％5年間金利が引き下げられます。
5年以降の金利ですが、耐震基準、耐久性基準、バリアフリー基準が
クリアされているかどうかで、異なりますが、0.3％の金利優遇が
20年または10年使える事になります。
また、省エネ基準をクリアしていない住宅も、耐震基準、耐久性基準、
バリアフリー基準の条件をクリアしていれば、10年間または20年間の
金利が0.3％引き下げられます。
ただ、このフラット３５Ｓエコは、住宅ローンの借り換えには利用できません。
2011年12月 5日
別荘、セカンドハウスの購入時の住宅ローン
日は２件目の家の購入と住宅ローンについてです。
この場合は、目的により住宅ローンが使える場合と使えない場合があります。
２件目の家の購入目的としては
１．転勤などになり勤務先が遠いのでそこに近い家を購入
２．ご両親の為に購入
３．別荘の購入
住宅ローンとして利用できるのは、１だけです。
場合によっては、２も使える事もあります。
３については、そもそも住宅ではありませんので、住宅ローンは
利用できません。
ただ、住宅ローンが使える場合でも金融機関によっては、金利優遇が
使えない所もありますので、こちらも注意してください。
これとは、ちょっと違うのですが、先日お話ししました、住みかえで
前の家が売れずにそのまま残ってる人もいらっしゃいます。
そこに住宅ローンが残ってるので、売れないから他の人に貸している
ケースがあります。
この場合いは、その家は貸家となり金融機関は「住宅」と見ず「事業用地」
と見られます。
そうなれば、住宅ローンが利用できなくなります。
2011年12月 2日
増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローン
出来るだけ、平日はブログを毎日書こうと思ってるのですが、
休み明けは、仕事が多くてついつい書けませんでした。
今日は、増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローンです。
今、お住まいの家の増改築やリフォームをする場合のローンは
一般的には、リフォームローンになります。
リフォームローンの場合は、住宅ローンよりも金利が高く
期間も１０年～１５年までとなりますので、月々の返済額が
多くなります。
リフォームだけで考えれば、問題無いかもしれませんが、
今、住宅ローンを月々払っている場合は、負担になりますね。
こんな場合は、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム分も
住宅ローンに一緒にまとめてもらう方法もあります。
そうすれば、今の住宅ローンよりも金利が下がれば、リフォームの
月々の返済額も非常に少なくなるケースもあります。
場合によっては、２００万円のリフォームをしても今の住宅ローンの
返済額と変わらない場合もあります。
この話しは、これからリフォームをする方だけでなく、もうすでに
リフォームをされてリフォームローンと住宅ローンの２本あるかたも
借り換えにより１本化が可能になります。
あと、リフォームの代金をリフォームローンでなく住宅ローンを利用
する事も可能ですが、その場合は、保証料や抵当権設定費用など必要に
なってきますので、トータルでどちらがお得なのか考えてください。
最後に、リノベーションですが、中古住宅を購入して、入居前にリフォーム
をする場合ですね。
この場合も、住宅ローンとリノベーションの工事費の全額を住宅ローン１本で
借入することも可能です。
決済時期については、売買の決済の時に不動産分のお金が出て、リノベーション
終了時に工事代金が実行されます。
銀行によっては、リフォーム関連の住宅ローンに対応してくれない所も
ございますので、そんな場合は、是非ご相談ください。
2011年11月30日
買い替え時の住宅ローンその2
先日は、マイホームの買い替え時に住宅ローンの残高と売却価格に
差があった場合の事を説明させていただきましたが、今回は、
もうひとつのポイントである、引き渡しの時期の問題です。
一番理想なのが、今の家の売却が決まり、新しい住宅を購入して
今の家の引き渡しと同時に新しい家への引っ越しが出来れば理想です。
でも、実際は中古住宅や完成物件でないと中々このようにスムーズには
いきません。
なぜかと言うと、新築の場合新しい家の購入から引き渡しを受けるまで
時間がかかるからです。
マンションの場合、売り出しはマンションが完成するまでに販売しますし
新築住宅も、今や建売でも売り建てと言って、契約してからある程度
自由な設計で家を建てますし、ましてや注文住宅はそのものですね。
そうなると、今の家を売却したその購入者は、新しい家が出来るまで
待ってくれるのか？がポイントになります。
待ってくれない場合は、その間仮住まいに住む事になります。
そうなれば、２重の引っ越し代、仮住まいの家賃など余分にかかる事が
あります。
そのため、購入者さんに少し金額を下げるので引き渡しを待ってほしい。
といった交渉も可能になるかもしれませんね！
あ、もうひとつ大事な事を忘れていました。
この場合、売却に関して相当な裏付けが無いと新しい家の住宅ローンの
審査が通りにくいです。
なぜなら、もし売却できなかったら？と銀行は今の住宅ローンを新しい
住宅ローンの２つ借りたものとして審査しますので・・・
という事で、住宅ローンのある家の住みかえでは、
「売却価格と住宅ローン残高」と「引き渡し時期」がポイントになってきます。
こういった場合で、住宅ローンが通らない人は、一度ご相談くださいね。
P.S
今まで、今日のやる事（TODO）をEvernoteで管理していたのですが、
元々使ってるiPoneのカレンダーRefillsでTODO管理がグーグルと
連動するようになっていたので、今日からGoogleで管理しようと思います。
2011年11月25日
買い替え時の住宅ローンその１
今週末が仕事が入っているので、昨日休みをもらい３歳の次女と
天王寺動物園にいってきました。
動物園にはいるなり、像のベビーカーが借りれなかったので
テンションがかなり下がっていました。
一番喜んでいたのは、帰り出口を出たところに鳩がいましたので、
その鳩にポップコーンを上げている時でした（苦笑）
さて、前回は中古住宅についてでしたが、今回は、マイホームの買い替え、
住みかえの時の住宅ローンのポイントです。
住みかえで、マイホームを購入する時に、元々の家に住宅ローンがなければ
問題ないのですが、住宅ローンが残っていれば、気を付けるポイントが
２つあります。
住みかえ、買い替えですので当然、今住んでいる家を売却することになります。
この時に、今の住宅ローンの残高より高く売れるのか？がまず注意するポイント
になります。
今の住宅ローンの残高より高く売却ができれば、新規購入の住宅ローンについては
それだけを考えていればいいのですが、もし、売却価格より住宅ローンの残高が
多いときは、通常、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。
しかし、この自己資金がどうしても不足してしまうケースって実は結構あるのです。
こんな時は、銀行の住みかえローンなどを利用することになります。
これは、売却時の不足分についても、新しい住宅ローンでカバーしてくれるものです。
銀行により、１本で融資してくれるところや、２本にわけて融資するところも
あります。
２本にわかれるときは、住宅ローンについては、金利優遇されますが、前の残分に
ついては、優遇がなかったり、低かったりする場合もあります。
これとは別に諸費用を住宅ローンに組み入れた場合も、１本で組んでくれる所と
諸費用ローンといって、２本に分けられる銀行もあります。
諸費用ローンについては、通常の金利より高く設定されておりますので、
どこの銀行を利用するかによって、トータルの支払額が変わってきますので、
ご注意ください。
長くなりましたので続きは次回にさせていただきます。
2011年11月24日
中古住宅と住宅ローン
今日は、寒いですね。あまりにも寒いので、今日は暖房をいれました。
前回新築購入時の住宅ローンについてでしたが、今回は、
中古住宅購入時の住宅ローンについてです。
住宅ローンの話しの前に、新築と中古どっちが良いの？っていう
疑問もありそうですが、これは、それぞれ考え方があると思いますので、
また機会がありましたら、取り上げたいと思います。
思いついたまま書いておりますので、脱線も多いかもしれませんが、
お付き合いお願いします。（笑）
中古住宅の場合の住宅ローンは資金は引き渡し時の一括支払になりますので
新築時のように、分割での問題はあまりありません。
中古住宅の住宅ローンのポイントは、築年数と担保評価が重要なポイントとなります。
通常の住宅ローンの年数は、申込者の年齢にもよりますが、それを除けば３５年です。
（一部５０年などもありますが）
ただし、それは物件が新築である事です。
建物には、耐用年数がありますので、新築も３０年経過した家とでは同じ扱いが
されないと言う事です。
マンションなどの鉄筋コンクリート造などは、長く見てくれますが、木造住宅の
場合は、当然短くなります。
では、どうやって住宅ローンの年数を決めるかと言いますと、
住宅の構造により銀行が定めている耐用年数－経過年数＝融資期間
という事になります。
銀行により、厳密に定めている所や、あまり言わない所もありますが、
一般的に、築年数の古い住宅については、融資期間が短くなる傾向にあります。
これは、融資期間だけではなく、担保評価にも影響してきます。
耐用年数によって、減価償却費をひかれますから、その分物件の評価は
下がりますから。
土地については、それなりの評価で見てくれますが、建物の価格は
販売価格と銀行の評価と乖離している事がありますので、この場合、
担保評価が低いため、減額となる場合もございます。
また、中古住宅購入と同時にリフォームを行う（リノベーション）場合も
同じく担保評価に影響してきます。
リノベーションについては、また後日お話ししますが、今回は中古住宅を
購入する時に注意することは、住宅の築年数と、建物の評価について
お話しさせていただきました。
ただ、これにひっかかるので３５年の融資期間や満額の融資金額が出ないと
いう事では、ありません。
交渉次第で、満額の住宅ローンを受ける事も可能です。
2011年11月22日
目的による住宅ローン
住宅ローンを考える時に気になるのは、金利と思います。
金利を考えると、変動金利、固定金利のどれがいいのか？
と、悩みますよね。
これらの代表的な商品は、銀行の住宅ローンと住宅支援機構のフラット３５です。
どちらが良いのか？と悩む所ですが、この話しについては、後日として
今回は、目的によって住宅ローンも制限が付く場合がありますので、
それらを見てみましょう。
まず、マイホーム取得の目的ですが
・新規住宅入（戸建、マンション）
・中古住宅購入
・マイホームの買い替え、住みかえ
・増改築、リフォーム
・別荘、セカンドハウスの購入
などがあげられます。
これらの住宅ローンの注意点などを見ていきましょう
まずは、新規住宅ローンです。
新規住宅ローンについては、あまり問題はありません。
一般的な住宅ローンはほぼ問題なく利用できます。
ただし、銀行により注意しないといけないところが２つあります。
それは、中間金が出るのか？と、土地の分割実行です。
建売やマンションなどは、問題ないのですが、工務店などで
建築を依頼した場合、支払方法を契約時○％、着工時、上棟時、完成時
などに分割して支払いを求められる場合があります。
こうなると、住宅資金は高額ですから、上棟時までに建築価格の７割とか
先に用意しなくては、なりません。
当然、住宅ローンを利用するのですから、そのようなまとまったお金は有りません。
では、どうするかというと、この金額を銀行から前もって借りるのです。
この借り方を、「中間実行」とか「分割実行」といいます。
もし、こういった工務店さんで契約する場合は、あらかじめ、銀行にその旨を
伝えておく必要があります。
肝心な時にお金が出なければ、意味ないですからね。
あと、１つは土地の先行取得です。
これも、注文住宅に多いのですが、土地を購入してっから、建物を建てる
ケースです。
この場合も、当然土地の持ち主は決済してもらってからでないと、
マイホームを建築させてもらえません。
ですので、まずは、土地の資金を住宅ローンで決済する必要があります。
この場合の住宅ローンの組み方も土地、建物の２本になったり、
住宅ローンとしては、あくまで１本で、土地をつなぎ融資や中間実行など
の方法で、銀行がまず建替えて融資をし、最終資金交付時に相殺する方法も
あります。
ただ、これを利用すると建物の分割実行は厳しくなってきます。
なぜなら、中間資金などは土地の担保力によって、先に融資を行うからです。
分からない所や質問がありましたら、いつでもご相談ください。
では、次回は中古物件についてお話し致します。
2011年11月21日
